Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

БЛОГОФОРУМ. Фундаментальная аналитика

Видеоотчеты об операциях с активами фонда недвижимости «Арсагера – ЖС»

Наши фонды. ЗПИФН «Арсагера — жилищное строительство». Февраль 2017 63
15 марта 2017 в 13:24

Подписаться…

18 комментариев | Оставить комментарий


Ионица  Андрей 9 ноября 2016 в 10:34

Большое спасибо, исправили.
Ипотечные сделки - это примерно четверть от всех наших сделок. Рынок, по нашим ощущениям, стагнирует. Мы наблюдаем вялый рост, падения цен нет.

Олег 8 ноября 2016 в 23:10

Номера проданных квартир совпадают в 2016 году!
22.01.2016 Просвещения пр., д. 15, кв. 732
15.08.2016 Просвещения пр., д. 15, кв. 732

Если не обманка, то исправьте)))

Кто купил, ипотека, наличные? И как вообще рынок в Питере?

Ионица  Андрей 8 ноября 2016 в 13:04

Добрый день. Олег,спасибо за Ваши вопросы.
1)Таких планов нет. Компания планирует большую часть фонда держать в строящейся недвижимости, на текущий момент доля стройки превышает готовую недвижимость более чем в 2 раза.
2)На годовом окне в прочие доходы попали:
-возврат, по решению суда, гос. пошлин, уплаченных в связи с отказом Росреестра регистрировать право собственности без уплаты пошлины за обременение,
-также в этом разделе отражено дисконтирование задолженности перед застройщиками по оплате квартир (часть квартир были приобретены в рассрочку), согласно стандартам МСФО.

Олег 8 ноября 2016 в 11:26

Добрый день!
1. планируется ли как-то "компенсировать" потери пайщиков от увеличения налогового бремени?
Например, уменьшением вознаграждения?
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/11/03/663444-zastroischikam-nalog
Налоговое законодательство разрешает регионам самостоятельно включать налоговый режим в отношении новостроек, говорит Елянюшкин, 27 регионов, в том числе Москва и Санкт-Петербург, пошли по пути Подмосковья (см. врез).

В Петербурге в год сдается около 2 млн кв. м жилья, нераспроданными в домах к моменту сдачи остается около 10% квартир, оценивает гендиректор СРО «Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Налоговая ставка в отношении таких объектов в 2016 г. – 1%, оценить поступления можно будет только в конце года, сообщил представитель комитета финансов Петербурга.
2. Прошу уточнить, что скрывается под показателем "прочие доходы" в отчете

Ионица  Андрей 13 мая 2015 в 17:04

«Андрей, спасибо за ответы!

Еще один вопрос: в какой момент происходит изъятие средств из фонда в качестве вознаграждения? Единоразово или регулярно (ежемесячно/ежеквартально)? Если единоразово, то когда?
»

Николаев Николай, 13 мая 2015 в 16:56


ежеквартально

Николаев  Николай 13 мая 2015 в 16:56

Андрей, спасибо за ответы!
Еще один вопрос: в какой момент происходит изъятие средств из фонда в качестве вознаграждения? Единоразово или регулярно (ежемесячно/ежеквартально)? Если единоразово, то когда?

Ионица  Андрей 13 мая 2015 в 14:54

Добрый день, Николай. Спасибо за Ваши вопросы.


««Как будет происходить расчет в случае погашения паев? Нужно ли будет уплачивать налог? Допустим, стоимость приобретения составляла 2000 рублей, стоимость погашения будет 3400. Будет ли прибыль 1400 рублей с каждого пая облагаться налогом 13%?»»


Все верно


««Какое вознаграждение фонда планируется до конца года?»»


Расходы фонда (в % от среднегодовой СЧА фонда с учетом НДС):


Вознаграждение управляющей компании-2,0%


Вознаграждение спец. депозитария, регистратора, оценщика и аудитора- не более 0,8%


Прочие расходы, оплачиваемые за счет имущества, составляющего фонд- не более 0,9%


Максимальный общий размер вознаграждений и расходов- не более 3,7%


««Правильно ли я понимаю, что будет голосование среди пайщиков о продолжении работы фонда»»


Вероятность этого высока, у ряда крупных пайщиков есть намерение продлить срок действия фонда.


««В каком виде будет происходить? Бюллетенями по почте или другим способом?»»


Бюллетенями по почте или личный визит в офис компании.


««Будет ли возможность обменять паи на паи другого фонда?»»


Нет

Николаев  Николай 13 мая 2015 в 14:29

Здравствуйте!
Приобретал паи фонда ЖС на бирже.
Как будет происходить расчет в случае погашения паев?
Нужно ли будет уплачивать налог? Допустим, стоимость приобретения составляла 2000 рублей, стоимость погашения будет 3400. Будет ли прибыль 1400 рублей с каждого пая облагаться налогом 13%?
Какое вознаграждение фонда планируется до конца года?
Задаю вопросы, чтобы оценить, на что могу рассчитывать к моменту окончания действия фонда.
Правильно ли я понимаю, что будет голосование среди пайщиков о продолжении работы фонда? В каком виде будет происходить? Бюллетенями по почте или другим способом?
Будет ли возможность обменять паи на паи другого фонда?

Ионица  Андрей 9 февраля 2015 в 13:40

«Спасибо за ответы! ваш ответ №3 - можете дать ссылку или потверждающую цитату из правил фонда или 156ФЗ? ващ ответ №4 - с базой emls работаю, ваших объявлений там не видел.»

Николай Посетитель, 7 февраля 2015 в 01:35


3. Приказ ФСФР РФ от 28.12.2010 N 10-79/пз-н (ред. от 31.05.2011) "Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов" X. Требования к составу и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости 10.5. Требование подпункта 2 пункта 10.3 настоящего Положения не применяется к структуре активов паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, если до окончания срока договора доверительного управления таким фондом осталось менее 1 года.


4. В emls есть возможность смотреть базу БНа. Непосредственно в базу emls мы размещались одно время, но по количеству звонков этот ресурс проигрывал БНу и Avito.

Николай  Посетитель 7 февраля 2015 в 01:35

Спасибо за ответы!

ваш ответ №3 - можете дать ссылку или потверждающую цитату из правил фонда или 156ФЗ?

ващ ответ №4 - с базой emls работаю, ваших объявлений там не видел.

Ионица  Андрей 6 февраля 2015 в 15:55

«Добрый день, Андрей!



ознакомился с комментариями, возникло несколько вопросов:



1. планируется ли до конца 2015 года приобретение прав долевого участия?



2. если нет, зачем устанавливается такая высокая наценка на квартиры при продаже по ипотеке? пусть даже за месяц вы заработаете на вкладе всего 1%



3. как планируется в 2015 году соблюдать требование инвест.декларации фонда "Не менее двух третей рабочих дней в течение одного календарного года оценочная стоимость объектов недвижимого имущества, имущественных прав по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества не менее 40%"



4. почему квартиры не листингуются на emls (межагентская база), основном источнике данных для каждого агента? предприимчивые агенты выставляют ваши квартиры, добавляя сверху к цене 200-300 тыс. (чтобы я так жил)

в этом году может вам и нет резона тратить лишние деньги на рекламу, но в 2016 обязательно воспользуйтесь советом.
»

Николай Посетитель, 6 февраля 2015 в 03:53



Добрый день, Николай. Спасибо за Ваши вопросы.

1.Последний Договор долевого участия был подписан летом 13го года, больше приобретений не совершалось и не планируется, в связи с окончанием срока действия фонда в конце 15го года.
2.Наценка объясняется значительной задержкой в получении денег при приобретении квартиры по ипотеке. Также при такой сделке трудозатраты компании существенно выше. При обычной схеме продаж денежные средства фонд получает в течение 7 дней после подписания договора, в случае же ипотеки получение заемных средств возможно только после гос. регистрации (около 2х недель). Также значительное время занимает процесс согласования сделки с банком (около трех недель), таким образом, сделка может затянуться на срок от одного до двух месяцев, что при существующем уровне процентных ставок эквивалентно потере 2-2.5% от суммы сделки.
3.Данное требование не распространяется на последний год работы фонда.
4.Наши квартиры есть в базе emls, т.к. там присутствует база БНа. Нет смысла повторно тратить средства фонда. Кроме того, с этого ресурса есть звонки, но они уступают и БНу, и Авито.

Николай  Посетитель 6 февраля 2015 в 03:53

Добрый день, Андрей!

ознакомился с комментариями, возникло несколько вопросов:

1. планируется ли до конца 2015 года приобретение прав долевого участия?

2. если нет, зачем устанавливается такая высокая наценка на квартиры при продаже по ипотеке? пусть даже за месяц вы заработаете на вкладе всего 1%

3. как планируется в 2015 году соблюдать требование инвест.декларации фонда "Не менее двух третей рабочих дней в течение одного календарного года оценочная стоимость объектов недвижимого имущества, имущественных прав по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества не менее 40%"

4. почему квартиры не листингуются на emls (межагентская база), основном источнике данных для каждого агента? предприимчивые агенты выставляют ваши квартиры, добавляя сверху к цене 200-300 тыс. (чтобы я так жил)
в этом году может вам и нет резона тратить лишние деньги на рекламу, но в 2016 обязательно воспользуйтесь советом.

Ионица  Андрей 11 августа 2014 в 18:10

««У управляющей компании есть строгое обязательство по продаже всех активов, входящих в состав имущества фонда, к моменту его завершения. Если какие-то квартиры окажутся невостребованными, то будем делать скидку на такие объекты.»Ионица Андрей, 17 июня 2014 в 14:49 И все-таки, как вы планируете успеть распродать все активы? По вашим данным на конец июня, 36% приходится на готовые квартиры в продаже, 6% денежные средства, а остальные еще строятся. За прошлый год продано 15 квартир, что чуть более, чем квартира за месяц. В этом году, по информации с сайта, только 2 проданные квартиры. Небольшие объемы продаж связаны с текущей стоимостью?»

Николаев Николай, 11 августа 2014 в 11:40

На текущую дату подписано 6 договоров по продаже квартир. Одна из причин такого количества сделок, небольшое количество квартир в продаже. Строящихся квартир фактически всего 7, остальные квартиры в уже готовых домах, задержка с выставлением их в продажу, связанна с неудовлетворительной работой Росреестра. Если обратите внимание на наш ресурс http://flats.arsagera.ru/, кол-во квартир в продаже в последнее время увеличивается с каждой неделей. Распродать все активы мы также планируем путем замораживания цен. Квартиры будут продаваться по текущим ценам до конца фонда.

Николаев  Николай 11 августа 2014 в 11:40

«У управляющей компании есть строгое обязательство по продаже всех активов, входящих в состав имущества фонда, к моменту его завершения. Если какие-то квартиры окажутся невостребованными, то будем делать скидку на такие объекты.»

Ионица Андрей, 17 июня 2014 в 14:49


И все-таки, как вы планируете успеть распродать все активы? По вашим данным на конец июня, 36% приходится на готовые квартиры в продаже, 6% денежные средства, а остальные еще строятся. За прошлый год продано 15 квартир, что чуть более, чем квартира за месяц. В этом году, по информации с сайта, только 2 проданные квартиры. Небольшие объемы продаж связаны с текущей стоимостью?

Ионица  Андрей 17 июня 2014 в 14:49

У управляющей компании есть строгое обязательство по продаже всех активов, входящих в состав имущества фонда, к моменту его завершения. Если какие-то квартиры окажутся невостребованными, то будем делать скидку на такие объекты.

Николаев  Николай 17 июня 2014 в 13:45

«Николай, возможны два варианта:

1. Наиболее вероятный – погашение в 2016 году. Фонд прекращает свою деятельность 31.12.2015 и в этом случае никаких дополнительных действий предпринимать не надо. Тем, кто приобретал паи на бирже, погашение произойдет в пользу номинального держателя (брокера), а тот уже рассчитается с пайщиком. Процедура сходна с выплатой дивидендов по акциям.

2. Погашение до конца 2015 года. До окончания срока деятельности фонда может быть проведено общее собрание пайщиков и фонд сможет продолжить свою работу, если за это проголосует более 50% пайщиков (по количеству паев). В этом случае, только голосовавшие «против» будут иметь возможность погасить свои паи по расчетной стоимости. Если Вы проголосовали «против» решения о продлении фонда, то Вам будет необходимо подать заявку на погашение паев в управляющую компанию или агенту фонда. В случае приобретения паев на бирже заявку на погашение должен подавать номинальный держатель (брокер). Брокеры часто незнакомы с данной процедурой, поэтому, если Ваш брокер будет не готов выполнить данную операцию, Вам необходимо перевести Ваши паи в реестр фонда и после этого самостоятельно подать заявку на погашение. Тогда погашение произойдет на Ваш расчетный счет. Стоит отметить, что продление фонда даже предпочтительнее для желающих погасить паи, так как в этом случае существенно сокращается срок выплат.

Подробнее ознакомиться с работай фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» можно, прочитав данную статью.
»

Ионица Андрей, 17 июня 2014 в 12:33



Андрей, а какая вероятность, что при погашении в 2016 году не все квартиры будут проданы и, соответственно, не вся стоимость активов будет возвращена пайщикам?

Ионица  Андрей 17 июня 2014 в 12:33

Николай, возможны два варианта:


1. Наиболее вероятный – погашение в 2016 году. Фонд прекращает свою деятельность 31.12.2015 и в этом случае никаких дополнительных действий предпринимать не надо. Тем, кто приобретал паи на бирже, погашение произойдет в пользу номинального держателя (брокера), а тот уже рассчитается с пайщиком. Процедура сходна с выплатой дивидендов по акциям.


2. Погашение до конца 2015 года. До окончания срока деятельности фонда может быть проведено общее собрание пайщиков и фонд сможет продолжить свою работу, если за это проголосует более 50% пайщиков (по количеству паев). В этом случае, только голосовавшие «против» будут иметь возможность погасить свои паи по расчетной стоимости. Если Вы проголосовали «против» решения о продлении фонда, то Вам будет необходимо подать заявку на погашение паев в управляющую компанию или агенту фонда. В случае приобретения паев на бирже заявку на погашение должен подавать номинальный держатель (брокер). Брокеры часто незнакомы с данной процедурой, поэтому, если Ваш брокер будет не готов выполнить данную операцию, Вам необходимо перевести Ваши паи в реестр фонда и после этого самостоятельно подать заявку на погашение. Тогда погашение произойдет на Ваш расчетный счет. Стоит отметить, что продление фонда даже предпочтительнее для желающих погасить паи, так как в этом случае существенно сокращается срок выплат.


Подробнее ознакомиться с работай фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» можно, прочитав данную статью.

Николаев  Николай 16 июня 2014 в 19:54

Я хочу уточнить: фонд будет расформирован после окончания срока работы или будет проходить голосование, на котором будет рассматриваться вопрос о продолжении работы фонда?
Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных
Онлайн консультант Онлайн консультант
Заказать обратный звонок

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter