ГК Самолет (SMLT)
Строительство, недвижимость
Итоги 2025 г.: достойные результаты ядра бизнеса даже на фоне внушительных финансовых расходов
ГК Самолет раскрыла консолидированную отчетность по МСФО за 2025 г.
В отчетном периоде общая выручка компании выросла на 8,2%, составив 366,8 млрд руб., а объем продаж жилой недвижимости составил 1 218 тыс. кв. м. (-6,4%). Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств составила 62%. Средняя цена за квадратный метр составила 219,0 тыс. руб., увеличившись на 2,6%. Валовая прибыль выросла на 18,8% до 131,0 млрд руб. на фоне увеличения рентабельности по валовой прибыли с 32,5% до 35,7%.
Коммерческие и административные расходы сократились на 10,1% до 31,0 млрд руб. на фоне снижения затрат на рекламу и персонал. Среди прочих статей отметим весьма скромное обесценение инвестиционной недвижимости и гудвила (всего 161 млн руб.), а также доходы от выбытия дочерних компаний в размере 6,4 млрд руб. Помимо этого, компания отразила списание инвестиции в проект «Квартал Марьино» на 4,7 млрд руб.
В результате операционная прибыль компании прибавила 22,5%, составив 100,0 млрд руб., а показатель скорректированной EBITDA компании вырос на 14,6% до 125,2 млрд руб.
Долговая нагрузка компании с учетом проектного финансирования возросла с 641,1 млрд руб. до 749,1, а ее обслуживание обошлось компании в 106,1 млрд руб. против 80,0 млрд руб. годом ранее. При этом объем проектного финансирования (банковские кредиты эскроу) составил 629,2 млрд руб. В результате показатель скорректированного чистого долга сократился со 116,1 млрд руб. до 112,3 млрд руб. Соотношение чистого корпоративного долга к скорр. EBITDA на конец года составило 2,98х.
С учетом результата неконтролирующих долей компания отразила небольшой чистый убыток (-1,7 млрд руб.) против прибыли годом ранее. Скорректированная чистая прибыль на расход от выбытия инвестиции в проект «Квартал Марьино составила 2,5 млрд руб.
В целом можно отметить, что замедление рыночного спроса, а также рост проектного долга происходил быстрее наполнения эскроу-счетов, формируя тем самым дополнительные готовые объемы недвижимости. В плана компании на текущий год - дальнейшая оптимизация долгового портфеля, а также снижение уровня корпоративного долга в том числе за счет монетизации (продажи) имеющихся проектов.
По итогам вышедшей отчетности мы несколько понизили прогноз финансовых показателей на будущие годы, сократив наши ожидания по рыночной стоимости портфеля проектов. Несмотря на это доходность продолжает оставаться на высоком уровне из-за внушительного земельного банка Самолета, а также рекордно низких уровней цен на акции компании.
* - скорректированный собственный капитал на акцию, рассчитанный с учетом переоценки рыночной стоимости портфеля проектов
В настоящий момент акции компании торгуются с P/BV скор. 2026 около 0,2 и продолжают входить в число наших приоритетов в строительном секторе.
___________________________________________
|
|
Подробнее о выборе акций, расчете потенциальной доходности и принципах формирования и управления портфелем читайте в книге «Заметки в инвестировании» Полный видеокурс лекций об инвестировании в свободном доступе по ссылке. Отследить выход новых постов можно в Телеграм-канале по ссылке.
|
-
Итоги 2025 г.: достойные результаты ядра бизнеса даже на фоне внушительных финансовых расходов
-
Посмотреть прогноз финансовых показателей
Вы можете ознакомиться с таблицей аналитических прогнозов и историей их изменений.
-
Качество корпоративного управления
Вы можете ознакомиться с таблицей, отражающей оценку качества корпоративного управления эмитента
Комментарии 66
Сергей Колчев
Добрый день
Подскажите, насколько затяжным может оказаться текущее снижение котировок?
Елена Ланцевич
Переоценка портфеля проектов недвижимости, монетизация земельного банка.
Сергей Колчев
Какую всё же предполагаете идею в акциях? Долговая нагрузка достаточно высока
Елена Ланцевич
Добрый день! Такая ситуация может продолжаться до тех пор пока у компании не появится ярко выраженный собственник.
Артем Абалов
На наш взгляд это – закономерное следствие проводимой в стране денежно-кредитной политики. Скорее всего, у компании образовался кассовый разрыв между поступлениями и обязательствами, которые должны быть выполнены в ближайшее время.
Говоря об операциях с ценными бумагами компании в наших портфелях, отметим, что облигации Самолета были нами предъявлены и погашены по оферте. Облигации другого выпуска Самолета были приобретены в меньшей доле, так как у компании был понижен кредитный рейтинг и изменилась группа надежности.
Что касается акций, на данный момент нет полной информации, которая позволила бы внести существенные изменения в модель, для того чтобы в соответствии с текущими ценами можно было пересчитать потенциальную доходность по акциям этого эмитента. Текущие доли данного эмитента в фондах акций составляют около 3%. Ведется стандартная работа по поддержанию структуры и размера лимитов
Здравствуйте!
Как Арсагера прокомменирует обращение менеджмента к правительству о помощи? Меняет ли это ваше мнение о перспективах компании?
Николай Комышан
Здравствуйте! Что сейчас делает Арсагера с акциями и облигациями Самолет?
Елена Ланцевич
Здравствуйте! За последнее время позиция в акциях и облигациях ГК Самолет была несколько увеличена.
Филя Любопытный
Здравствуйте! Как Арсагера оценивает опубликованные цифры оценки стоимости активов ГК Самолет, а также является ли позитивным фактором для акционеров распродажа земельного банка компанией?
Елена Ланцевич
Здравствуйте! Корректировки в опубликованных цифрах оценки стоимости активов, вероятно, связаны с продажей части земельного банка, а также с использованием иных входящих параметров оценки проектов - ставок дисконтирования и прогнозных цен на жилье.
Продажа части земельного банка, на наш взгляд, может быть позитивна для ГК «Самолет», так как это поможет оптимизировать портфель проектов и снизить кредитную нагрузку. При этом надо учитывать условия на которых проходили сделки.
Артем Абалов
Согласно презентации ГК Самолет (Big Day 2024 г.) средневзвешенная ставка по долговому портфелю составляет 12%. Применив ее к общей величине долга, выходим в район 76-77 млрд руб. Добавляем прочие финансовые расходы (эффект от дисконтирования долгосрочных обязательств, обесценение финансовых активов и т.д.), получаем искомые 80 млрд руб.
Василий Иванов
Общий долг 641 млрд руб, из которого Чистый долг 116 млрд руб, с которого платится полная ставка: ключ + до 5%.
С покрытой части долга 525 млрд руб. (641-116) платится спец ставка ~до 5%.
Итого такой долг должен был дать процентной нагрузки максимум 56 млрд руб. (116*26%+525*5%)
Как получилось 80 млрд руб, не ясно.
Филя Любопытный
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, насколько корректны и по какому принципу произошли корректировки чистой прибыли ГК Самолет со стороны руководства компании? Не является ли это лукавством?
Елена Ланцевич
Здравствуйте! Сложно давать комментарии за руководство. Судя по всему, поправки сделаны с учетом строительства меньших объемов жилья в условиях высокой процентной ставки. Мы ждем публикации рыночной стоимости портфеля проектов, которая для нас более важна.
Артем Абалов
Указанный показатель приводятся в посте как составная часть сравнения результатов за два отчетных периода. Выводить на ее основе сравнительные показатели не планировалось
Василий Иванов
Не корректно показывать EBITDA за 6 мес. Это не информативный показатель. При полугодии показывают EBITDA LTM.
Годовую EBITDA соотносят с долгом, а пологодовую не понятно с чем употреблять.
Артем Абалов
На ВОСА выносится один вопрос - об утверждении аудиторской организации. Ключевые вопросы будут вынесены на годовое собрание, которое состоится в следующем году
Артем Абалов
Могут. Переоценку рыночной стоимости портфеля проектов может провести оценщик, применив, например, более высокую ставку дисконтирования при оценки объектов компании. Узнать об этом можно будет лишь в следующем году. Кстати, подобная мера может скорректировать оценки и по другим девелоперским компаниям. Другое дело, что в свои расчеты мы не можем заложить нынешний уровень ставок в качестве стабильного на бесконечный период. Хотелось бы, чтобы компания дала соответствующие комментарии на предстоящем Дне инвестора
Филя Любопытный
Спасибо!
Мне, как акционеру, пришло сообщение с протоколом для голосования на внеочередном собрании 19.12.24. Никогда не участвовал в подобных мероприятиях. Есть ли смысл как-то объединять свои голоса для влияния на принимаемые решения? Хотелось бы, чтобы Арсагера как-то освещала происходящие события с данной компанией
Артем Абалов
Наша позиция относительно компании принципиально не поменялась: мы считаем, что она продолжит свою деятельность. Возможно, сменится мажоритарный акционер. Но смена собственника – не синоним прекращения работы компании. С учетом этих соображений акции в портфелях остаются, работа с ними ведется стандартным образом в пределах лимитов.
Предполагая, что период высоких процентных ставок может сохраниться минимум на год, мы считаем, что компании предстоят существенные расходы на обслуживание долга. Хватит на это текущих поступлений или нет, покажет время. В конце концов, всегда есть возможность увеличить собственные средства, проведя допэмиссию акций. Если будет выбран такой сценарий, будем изучать возможность участия в ней. Перерасчет доходности, безусловно, возможен. Самым важным здесь будет динамика рыночной стоимости портфеля проектов. Надеемся, компания продолжит раскрывать ключевые параметры отчета оценщика.
В силу специфики деятельности девелоперы временами могут сталкиваться с трудностями в своей работе. Сейчас уже мало кто помнит кейсы с Галс-Девелопмент и ОПИНом (ИНГРАД), которые находились в куда более сложном положении. Там появились новые собственники, заинтересованные в развитии компаний, что не замедлило сказаться на курсовой динамике их акций. Мы полагаем, что в случае с Самолетом может сложиться такая же ситуация. Продолжим пристально наблюдать за работой ГК Самолет и освещать ситуацию на нашем Блогофоруме
Филя Любопытный
Здравствуйте! Насколько я помню, ОПИН также заявлял большой земельный банк, а потом он куда-то сильно ужался. Могут ли быть какие-то подводные камни с земельным банком Самолета, которые не отражены в отчетности?
Спасибо! Главное, чтобы компанию не раздербанили за долги кредиторы
Артем Абалов
На наш взгляд, у компании есть все шансы пережить текущий период высоких процентных ставок как за счет поступлений от реализации недвижимости, так и путем продажи части земельного банка
Василий Иванов
Оффтоп: как вы оцениваете бриджовую часть кредитного портфеля застройщика? Она не покрыта эскроу, по ней ставка плавающая - она и убивает застройшика.
Сейчас позиция в застройщике выглядит как рулетка, ставку если скоро снизят, то и спрос будет и земельный банк можно продать, а не снизят, то история сомнительная.
Смотреть на капитал, выручку 1 полугодия 2024 уже видится не релевантым после отмены льготной ипотеки с 01.07.24. Потом скорее всего проведут переоценку зем участков и капитал подиспарится.
С одной стороны подобные слухи не являются информативными. С другой стороны интересует комментарий Арсагеры: подобные слухи как-то влияют на алгоритм ее действий по покупке или продаже бумаг в соответствии с определенной ранее потенциальной доходностью акций (иными словами, продолжает ли Арсагера покупать Самолет в условиях падения котировок)?
P.S. Учитывая котировки облигаций Самолета 45% годовых, получается, что по мнению Арсагеры Самолет должен справиться с закрытием обязательств и без доступа к долговому рынку. В таком случае планирует ли Арсагера приобретать подешевевшие облигации девелопера?
Дмитрий Ложников
Вот новость не очень приятная вышла. https://www.forbes.ru/biznes/524673-krupnejsij-sovladelec-zastrojsika-gk-samolet-prodaet-svoj-paket-akcij
Добрый день! Насколько вероятен сценарий банкротства компании?
Филя Любопытный
Здравствуйте!
Правильно ли я понимаю, что в ближайшие годы Самолет будет для его акционеров убыточным, т.к. даже при отличной коньюктуре первого полугодия 2024, когда все спешили взять квартиры по льготным ипотекам, прибыль его оказалась около нулевой? А ведь долг компании будет рефинансироваться по гораздо более высоким ставкам (второй Мечел?). Также удивил прогноз Арсагеры, что Самолет, находясь в тяжелом финансовом положении, будет платить дивиденды.
Ну и хотелось бы, услышать мнение Арсагеры: насколько ГК Самолет финансово устойчив и есть ли у него возможность гасить долг с помощью продажи земельного банка (или он этого делать не может, т.к. владеет им сообща со своими партнерами)?
Филя Любопытный
Большое спасибо за такой развернутый ответ!
Елена Ланцевич
Здравствуйте!
Из общения с представителями компании выяснилось, что выкуп акций проистекал из обязательств прежних лет, когда цена на вторичном рынке была выше. Продажа же собственных акций была произведена адресно долгосрочному инвестору и связана с намерением компании в условиях высоких ставок облегчить обслуживание долгового портфеля. Иными словами затянувшаяся жесткая денежно-кредитная политика внесла серьезные коррективы в управление акционерным капиталом компании; это коснулось как байбэка, так и дивидендных выплат. Хотя с точки зрения МУАК в условиях текущей ситуации мы бы тоже приветствовали в качестве основного способа решения проблем частичную реализацию земельного банка, а не перепродажу выкупленных акций
Для адаптации к текущей ситуации компания старается оптимизировать свою работу, в т. ч. за счет мастер-девелопмента (сокращения инвестиционного цикла за счет реализации части проектов инвестору). Думается, что еще одним вариантом может стать отсрочка запуска новых проектов. В целом с учетом внушительного портфеля активов, в т.ч., земельного банка есть основания полагать, что компания преодолеет временные трудности и с началом цикла снижения процентных ставок вернется на траекторию роста чистой прибыли.
Касательно прогноза по дивидендам: даже если убрать из модели выплаты на пару ближайших лет, ПД акций компании останется достаточно высокой вследствие внушительной разницы капитализации компании и чистой рыночной стоимости портфеля проектов. Именно этот показатель является для нас важнейшим, за динамикой которого мы будем следить с особым интересом.
Филя Любопытный
Здравствуйте!
В отчете за 1-е полугодие 2024 Самолет указал о выкупе своих акции по завышенным ценам (почти по 4.5 тыс. руб. за акцию). при этом сам в рынок продавал их гораздо дешевле. Как Арсгера это прокомментирует? Также интересует Ваше мнение о соответствии данной компании своему кредитному рейтингу. Насколько она финансово устойчива и есть ли у нее возможность гасить долг с помощью продажи земельного банка (или она этого делать не может, т.к. владеет им сообща со своими партнерами)?
Елена Ланцевич
Здравствуйте! Пост по компании Самолет планируем опубликовать на следующей неделе, после чего сможем ответить на Ваш вопрос.
Алексей Зыков
Здравствуйте уважаемая команда Арсагера!
Раздел "Посмотреть прогноз финансовых показателей" в виде Google таблиц - это очень хорошая практика. У меня к вам просьба, а может идея. Было бы здорово, если бы был такой же раздел Google таблиц с фактическими данными за 3-5 лет. Посетителей Блогофорума станет явно больше. Не думали/планировали такое реализовать?
Алексей Астапов
Добрый день, спасибо за обратную связь, мы подумаем, как это можно сделать.
Здравствуйте! В посте за 2023 год Арсагера указала информацию о чистом долге в 75.9 млрд рублей. Правильно ли я понимаю, что при его определении из общей суммы в 512.6 млрд вычитались суммы в 46 626 млрд, 44 411 млрд и 14 332 млрд, относящиеся к строчкам с указанными к ним примечаниям (см п 20 финотчетности за 2023г):
"** Группа привлекла финансирование для приобретения Группы Компаний МИЦ под плавающую процентную ставку, зависящую от размера ключевой ставки ЦБ РФ плюс 3,4%.
*** Группа привлекает финансирование для возмещения затрат по приобретению долей в уставных капиталах Обществ, которые будут заниматься проектной деятельностью, затрат на покупку земельных участков под проекты Группы и других затрат, связанных с финансированием строительства. Ставка определяется в каждом кредитном договоре и зависит от ключевой ставки ЦБ РФ плюс 3,4% – 4,5% в среднем по каждому кредиту"
Если это так, то почему Арсагера не считает данные обязательства долгом, требующим обслуживания в районе 20% годовых?
Как я понимаю, большинство аналитиков не учитывало, что половина долга проектного финансирования не было обеспечено эскроу-счетами и обслуживалось по плавающей ставке. Вот так все читали и верили на слово расчетам Самолета своего чистого долга в 75.9 млрд рублей, хотя было очевидно, что он занижен в разы
Елена Ланцевич
Здравствуйте! Показатель скорректированного чистого долга приведен в посте справочно, чтобы показать размер заемных средств компании, скорректированных на размер денежных средств и проектного финансирования. Расчет этого показателя приведен самой компанией в отчетности за 2023 г. в пункте 33. В нашей модели компании мы учитываем общий размер долга 512,6 млрд и по нему же начисляются процентные расходы.
Елена Ланцевич
В независимости от того, кто является акционерами и в каких долях, мы корректируем показатели собственного капитала и прибыли в соответствии с принятой у нас методикой оценки строительных компаний. Мы пытаемся понять прибыль, которую бизнес получит в будущем и структура акционерного капитала тут ни при чем. Это скорее вопрос, относимый к рискам корпоративного управления.
Елена Ланцевич
Здравствуйте! С учетом текущего уровня раскрытия информации компанией Самолет, а также планов о грядущем SPO, этот сценарий мы рассматриваем как маловероятный.
Зашел в раздел Арсагеры "просмотр финансовых показателей", и возник вопрос: есть ли смысл делать корректировку всех показателей с учетом контролирующей доли акционеров?
Здравствуйте!
Интересует Ваше мнение: насколько вероятен сценарий, при котором Самолет пойдет по стопам ЛСР и после обратного выкупа мажоритарии присвоят себе деньги акционеров - или эти компании находятся в разных ситуациях?
Артем Абалов
Если я правилььно понял, за счет денежного капитала акционеров были приобретены неконтролирующие доли (например, земельные участки). Но ведь в таком случае в обмен на деньги капитал акционеров должен был пополниться земельным капиталом с соответствующим эквивалентом стоимости? Почему при такой операции акционеры свой капитал "теряют"?
Артем Абалов
Несмотря на прибыль 16 364 млн руб. за 2023 год капитал акционеров ГК Самолет уменьшился: на начало года равнялся 17 730 млн. руб, а на конец года 17 229 млн руб.
Что это может означать?
Артем Абалов
Артем Абалов
Артем Абалов
Артем Абалов
Артем Абалов
Напомним, что при оценке девелоперских компаний мы стараемся учесть скрытый потенциал их бизнеса, учитывая возможную переоценку рыночной стоимости портфеля проектов, которую стандарты МСФО не позволяют должным образом отразить в отчетности. Отсюда и возможные разночтения в финансовых показателях с официальной отчетностью эмитента, выборочные показатели который мы корректируем с целью более точного расчета потенциальной доходности акций компании
В 2021 году ГК Самолет были также проданы пакеты (10 или 15%) крупным игрокам. Менеджмент всегда заявлял о намерении провести допэмиссию. Заявлялось, что при благоприятном стечении обстоятельств она произойдет в конце 2022 года. Но основной сценарий - весна 2023.
Елена Ланцевич
Александр Шустов
Анастасия Таганова
Антон Лауфер
Елена Ланцевич
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Сергей Белый