Тел. (812) 313-05-30
194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru
Доля отдельных городов в расходах на недвижимость напрямую зависит от их вклада в экономику страны. Вклад в экономику страны может быть измерен через долю валового регионального продукта (ВРП) в ВВП. Данный показатель, по сути, отражает долю доходов населения города в доходах населения страны. Санкт-Петербург является вторым по величине городом в России и вторым по значимости розничным рынком, обладающим выгодным географическим положением. Доходы на душу населения и ВВП на душу населения по СПб выше, чем в среднем по России. Из-за обилия инвестиционных проектов, которые осуществлялись в городе, экономика Санкт-Петербурга развивалась быстрее, нежели экономика России в прошлом. С учетом планов международных корпораций, связанных с открытием своих производственных подразделений в Санкт-Петербурге, мы считаем, что экономика города и в будущем будет показывать ускоренный рост. Подробнее об этом рассказано в разделе «Анализ факторов спроса и предложения на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга». Дальнейшая логика заключается в том, что если доходы жителей Санкт-Петербурга растут быстрее доходов по России, то и рост расходов на рынке недвижимости происходит более быстрыми темпами, что означает увеличение доли Санкт-Петербурга в расходах на рынке недвижимости, и наоборот.
На графике мы видим, что доля расходов на недвижимость стабильно превышает долю ВРП Санкт-Петербурга в ВВП России на 2-2,5 п.п. Это объясняется тем фактом, что спрос на недвижимость в Санкт-Петербурге предъявляется не только жителями города, но также жителями других регионов. Этот спрос связан с миграционными процессами. С другой стороны, историческая динамика показывает более значительные отклонения доли расходов на рынке недвижимости от доли города в экономике России. Особенно большие отклонения имели место в 2003-2004 гг. Мы полагаем, что это связано с инвестиционным спросом на недвижимость, предъявляемым жителями других регионов.
Наш прогноз относительно доли Санкт-Петербурга в расходах на недвижимость опирается, в первую очередь, на прогнозируемый нами вклад города в экономику страны. По нашему мнению, доля ВРП в ВВП увеличится с 3,5% в 2011 году до 3,6% в 2014 году. Также мы учитываем спрос на недвижимость, связанный с миграцией. Мы считаем, что в период с 2012 по 2014 годы миграционный и инвестиционный спрос будет добавлять порядка 3 процентных пунктов.
Значит в статье в "Известиях" идет речь только о СМР и материалах без учета строительства социальной инфраструктуры.
Добрый день, наши расчеты себестоимости значительно отличаются от приведенных Вами. С ними можно ознакомится в нашем исследовании рынка недвижимости, на 53 странице. http://arsagera.ru/library/download/669272
Олег, 15 февраля 2017 в 13:39
Андрей, добрый день! Какие расходы закладывают застройщики, власти, аналитики и пресса, когда говорят, что себестоимость строительства 1 метра 30000 рублей. Из последнего: "По данным девелоперов, сейчас 1 кв. м жилья в Москве в зависимости от технологии строительства обходится застройщику в 20–50 тыс. рублей." http://izvestia.ru/news/664825 Входит ли в эти расчеты земля, сети, социалка, дороги, кредиты, маркетинг и т.д. Или это цифра возведения дома "в вакууме"?
Добрый день, Олег. В наших моделях учитывается демография, подробнее в нашем аналитическом обзоре недвижимости на 38 странице. Ситуация, которую Вы описали, может быть характерна для небольших городов и деревень, но не для крупных городов, таких как Санкт-Петербург и Москва.
Добрый день! Почему в моделях расчета цен на недвижимость не учитывается демографический фактор? В 90-е и 2000-е годы была убыть населения. некоторые аналитики прогнозируют, что в ближайшее время будет переизбыток жилья. Старики будут умирать, а лишние метры будут доставаться малочисленным внукам бесплатно.
Сергей, спасибо за Ваш вопрос. Мы не считаем, что ЦБ России оказывает существенное влияние на рынок жилой недвижимости, его влияние можно назвать косвенным. Снижение ставки рефинансирования может привезти к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам, что подстегнет покупательский спрос на недвижимость и приведет к повышению цен на квартиры. Это может произойти, если ЦБ существенно снизит ставку, а ставки по ипотеке будет 6-7%. Колебание в пределах 0,5 - 1%, которое мы видим в последние годы, не оказывает существенного влияния на рынок недвижимости.
Правда ли, что изменение ставки рефинансирование зависит напрямую на стоимость недвижимости. Как и почему ЦБ РФ коренным образом может повлиять на стоимость каждой квартиры, здания, земли?