Индекс Арсагеры -24,35% + 1,12%
Индекс МосБиржи 3114,15 -2,18%

ЦМТ (WTCM)

Строительство, недвижимость

Итоги 1 п/г 2020 г.: доходы от офисной недвижимости удержали от более глубокого провала финансовых показателей

490
Перейти к комментариям

ЦМТ раскрыл финансовую отчетность по МСФО за 1 п/г 2020 г. В отличие от строительных компаний, где мы традиционно придаем меньшее значение показателям отчетности в целом и ОПУ в частности, показатели отчетности ЦМТ имеют для нас гораздо большее значение. Это объясняется тем, что рыночная стоимость объектов недвижимости находит свое отражение в балансе, а большая масса рентных доходов позволяет не только корректно оценить компанию по данному показателю, но и вносит существенный вклад в прогноз собственного капитала.

Ключевые показатели ПАО «ЦМТ» (WTCM, WTCMP), млн руб. (WTCM), 1H2020

Пандемия COVID-19 и связанное с ней падение спроса на офисные и гостиничные услуги оказали серьезное влияние на доходы компании: общая выручка ЦМТ сократилась на 23,5% до 2,6 млрд руб.

Особняком стоит выручка по главной составляющей доходов – от аренды офисной недвижимости, которая сократилась всего на 1,4% до 1,7 млрд руб. Несмотря на негативные тенденции компании удалось избежать снижения арендных ставок. Объем вакантных площадей по трем офисным зданиям комплекса не превысил 9,69% на конец полугодия и 2,1% в среднем за полугодие, что можно признать достаточно хорошим результатом.

Куда сильнее пострадал гостиничный комплекс ЦМТ, чьи доходы упали на 59,0% до 273 млн руб. вследствие значительного сокращения турпотока. Уровень загрузки гостиниц резко снизился и составил в среднем во втором квартале 22,1% от номеров, предложенных к продаже, когда часть номерного фонда была выведена из коммерческой эксплуатации с целью сокращения расходов (во втором квартале 2019 г. – 80,3%). В 3-м квартале 2020 г. показатель загрузки составил 45,3% по сравнению с 87,1% в третьем квартале 2019 г.

Похожая динамика выручки (-55,6%) наблюдалась и по направлению услуг по организации питания. Значительное падение оборотов, наблюдавшееся уже в феврале-марте, переросло во втором квартале практически в полное прекращение деятельности сегмента (за исключением столовой для работников). Лишь в конце июня текущего года большинство точек питания ЦМТ возобновили свою работу практически в полном объеме.

Драматическое падение доходов зафиксировали услуги по конгрессно-выставочной деятельности (-62,5%, 60,0 млн руб.). Ограничительные меры, введенные на территории Москвы, привели к отмене большей части запланированных мероприятий, а разрешение культурно-зрелищных мероприятий с ограничением по заполняемости залов не было в полной мере воспринято клиентами.

Себестоимость снизилась на 22,1% до 1,1 млрд руб., а коммерческие и управленческие расходы сократились на 22,4% до 984 млн руб. В рамках сокращения расходов была проведена консервация временно неиспользованных зданий и помещений, что позволило сократить эксплуатационные затраты. Помимо этого, были снижены расходы на оплату труда, а также закупки товаров, в т.ч. продуктов питания.

Отдельной строкой в отчетности компания отразила убыток от переоценки инвестиционного имущества в размере 1,5 млрд руб., образовавшийся в ходе проведенного тестирования имущественного комплекса на обесценение.

В итоге операционный убыток компании превысил 1,0 млрд руб. против прибыли годом ранее.

В блоке финансовых статей компания отразила положительные курсовые разницы по валютной части своих финансовых вложений в размере 441,9 млн руб., еще 73,3 млн руб. было получено в качестве процентов по остаткам денежных средств на счетах, общая величина которых составила 6,6 млрд руб.

В итоге чистый убыток ЦМТ составил 484 млн руб.

С учетом значительного замедления деловой активности, вызванного последствиями пандемии COVID-19, мы расцениваем вышедшую отчетность как достаточно неплохую, отмечая, прежде всего, устойчивость арендных доходов в офисном сегменте, а также усилия компании по контролю над расходами. Последнее обстоятельство, учитывая сохраняющиеся ограничения, будет оставаться важным для определения результатов деятельности компании как в текущем, так и в следующем году.

Предполагая различные скорости снятия ранее введенных ограничений, компания ожидает неодинаковых темпов восстановления доходов по своим ключевым сегментам. В частности, в офисном сегменте предполагается сохранение небольшой доли вакантных площадей и ежегодное увеличение арендных ставок в пределах 5%.

Восстановление объемов загрузки номерного фонда в гостиничном сегменте ожидается к 2023 г. Восстановление доходов до уровня 2019 г. ожидается: по комплексу объектов питания и конгресс-центру – в 2023 г., паркингам – в 2021 г.

Применительно к следующему году ЦМТ получить совокупные доходы на уровне 5,7-5,8 млрд руб., а также чистые потоки от операционной деятельности - 800-900 млн руб.

По результатам вышедшей отчетности мы внесли изменения в модель компании, касающиеся сокращения выручки практически по всем сегментам с последующим ее восстановлением до уровня прошлого года к 2023-24 гг. Также мы несколько улучшили наш взгляд на операционную эффективность ЦМТ, понизив величину коммерческих и эксплуатационных расходов на ближайшие годы, а также заложив единовременное обесценение инвестиционного имущества в текущем году. Определенная неясность остается с дивидендными выплатами по итогам 2020 г., учитывая, что в текущем году мы моделируем убыток компании по МСФО. Мы пока исходим из того, что компании вполне по силам выплатить дивиденды на уровне прошлого года, учитывая значительный объем накопленных финансовых средств. В результате потенциальная доходность акций компании не претерпела серьезных изменений.

Изменение ключевых прогнозных показателей ПАО «ЦМТ» (WTCM, WTCMP) (WTCM), 1H2020

Несмотря на сложные условия работы в текущем году мы по-прежнему считаем ключевым фактором, способным оказать серьезное влияние на курсовую динамику акций компании, дальнейшее внедрение принципов управления акционерным капиталом, и прежде всего, проведение серии обратных выкупов акций, а также погашение пакета квазиказначейских акций. На данный момент обыкновенные акции компании торгуются примерно за четверть собственного капитала и продолжают входить в состав наших диверсифицированных портфелей акций «второго эшелона».

___________________________________________

 

Подробнее о выборе акций, расчете потенциальной доходности и принципах формирования и управления портфелем читайте в книге «Заметки в инвестировании»

 

Комментарии 26

Для того, чтобы оставить комментарий к публикации, а также иметь возможность отвечать на комментарии других пользователей, необходимо

  • Елена Ланцевич

    Елена Ланцевич

    Добрый день! Проект строительства 3-ей очереди ЦМТ находится на начальной стадии выполнения проектных работ и заключения договоров на инженерные изыскания, размер капвложений по нему пока не известен. Завершить проект планируют к 2031 г., а согласно нашей модели выход акций на биссектрису Арсагеры попадает на 2025 г. В связи с этим, наша модель пока не захватывает будущие финансовые потоки от этого проекта. При этом стоит отметить, что на данный момент учесть влияние ввода третьей очереди сложно в связи с отсутствием информации по объему и характеру финансирования. Известно только, что новая очередь увеличит площадь ЦМТ на 73 тыс. кв. м и будет введено около 650 новых машиномест. При появлении детальной информации, мы обязательно учтем этот проект в своих расчетах.
  • Георгий Докучаев

    Георгий Докучаев

    Добрый день! Учтено ли в Вашей модели строительство третьей очереди ЦМТ? Известен ли размер запланированных капиталовложений? Каков прогноз влияния этого проекта на будущие финансовые результаты?
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    У нас тоже много претензий к управлению акционерным капиталом в компании, одним из следствий которого и является низкий ROE. В то же время указанные недостатки и обуславливают дешевизну актива: c высоким ROE цена входа в этот бизнес была бы значительно выше. Вычисление прогнозной будущей цены акции и есть наша задача: опираясь на соотношение текущей и будущей цен, нами вычисляется потенциальная доходность всех активов, после чего отбираются наиболее интересные. К тому же акции ЦМТ присутствуют в незначительном количестве в фонде «Арсагера-акции 6.4» , который обладает максимальной мерой риска в существующей линейке продуктов управляющей компании
  • Посетитель

    Посетитель

    Что толку что четверть от собственного капитала у компании, у неё ROE меньше 5 за десять лет
  • Александр Шадрин

    Александр Шадрин

    Добрый день! С чем по-вашему связан столь резкий рост в акциях ЦМТ? Дивиденды вроде как ожидаются меньше чем в прошлом году...
    Информации, объясняющей почему произошел резкий рост на данный момент нет. Актив достаточно дешевый относительно своих чистых активов, так что это нормально.
  • Алла Кочина

    Алла Кочина

    Добрый день! С чем по-вашему связан столь резкий рост в акциях ЦМТ? Дивиденды вроде как ожидаются меньше чем в прошлом году...
  • Александр Шадрин

    Александр Шадрин

    Предложения по повышению эффективности деятельности ПАО «Бурятзолото» (они как тут оказались???) Исходя из предпосылок МУАК, УК «Арсагера» считает, что для повышения рыночной стоимости ПАО «ЦМТ» руководство компании должно провести выкуп собственных акций со вторичного рынка с их последующим погашением. Отметим, что в подобной процедуре заинтересовано, в первую очередь, само ПАО «ЦМТ», поскольку компания обладает существенными возможностями для повышения эффективности своей деятельности.
    это опечатка, поправим, спасибо
  • Игорь Мальков

    Игорь Мальков

    Предложения по повышению эффективности деятельности ПАО «Бурятзолото» (они как тут оказались???) Исходя из предпосылок МУАК, УК «Арсагера» считает, что для повышения рыночной стоимости ПАО «ЦМТ» руководство компании должно провести выкуп собственных акций со вторичного рынка с их последующим погашением. Отметим, что в подобной процедуре заинтересовано, в первую очередь, само ПАО «ЦМТ», поскольку компания обладает существенными возможностями для повышения эффективности своей деятельности.
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Владимир, это основной подводный камень. Других, вытекающих из устава компании, мы не обнаружили.
  • Владимир Михалкин

    Владимир Михалкин

    Добрый день. Подскажите, пожалуйста, по префам ЦМТ дивиденды могут быть всё же меньше, чем по обычкам? Последний устав что нашел: https://conomy.s3.amazonaws.com/system/inline_attachment/file/6445/Ustav_PAO_CMT_2016.pdf Помогите разобраться с вопросом относительно следующих моментов: 7.1.1. Дивиденды по привилегированным акциям определяются Общим собранием акционеров в размере не менее 1 процента номинальной стоимости каждой. Очень похоже на формулировку по префам Сбера. Далее, 7.2.5. В случае если дивиденды по привилегированным акциям будут меньше дивидендов по обыкновенным акциям, Общее собрание акционеров может принять решение об их увеличении до размера дивидендов по обыкновенным акциям. То есть это косвенно (или явно) говорит о том, что дивы по префам ЦМТ всё же могут быть меньше дивов по обычкам? Какие еще подводные камни есть с этими акциями?
  • Андрей Валухов

    Андрей Валухов

    Здравствуйте уважаемые специалисты. Никак не могу понять собственник ли ТПП РФ 75%+1 акций(в списке(30.12.18) аффилированных лиц указано всего 54,81%), Если это так. Интересует вопрос принудительного выкупа акций, почему он не состоялся в первый раз и состоится ли(70 дней уже прошло)?
    Добрый день. Насколько нам известно, речи о принудительном выкупе, вероятность которого может появится, когда акционер консолидирует более 95%, не было и нет. 23.05.2018 года ТПП вместе со всеми подконтрольными ему организациями превысил 75% - его доля увеличилась до 75,00002 % и появилось основание для направления обязательной оферты. При подсчете этой доли суммируется доля голосующих акций самой ТПП - 53.54%, ООО "Экспоконста" - 5.54%, и ООО "Совинцентр-2" - 15.92%. При этом ООО "Совинцентр-2" является 100%-й дочкой самого ЦМТ, но поскольку ТПП осуществляет контроль над ЦМТ, то, получается, контролирует и его дочку "Совинцентр", что позволяет отнести долю владения "Совинцентра" в суммарную долю владения ТПП, составившую в итоге 75%. По результатам обязательной оферты акционерами были предъявлены к выкупу 13 727 600 штук обыкновенных акций, что составляет 1.27% от голосующих (обыкновенных) акций. Разница между долями владения самой ТПП на 30.06.2018 года (53.54%) и на 31.12.2018 года (54.81%) как раз-таки и составляет принесенные по обязательной оферте 1.27% обыкновенных акций. Поэтому, насколько нам известно, можно говорить, что ТПП соблюла все требования, связанные с обязательной офертой. Возможность принудительного выкупа появится когда ТПП и подконтрольные ей организации консолидируют более 95% голосующих акций ЦМТ. Ссылки на существенные факты ниже. http://www.e-disclosure.ru/portal/event.aspx?EventId=plZriO7WPk2Lvp1Gxlsz9A-B-B http://www.e-disclosure.ru/portal/event.aspx?EventId=Jn3LuotE40aeFmwqubDVQw-B-B http://www.e-disclosure.ru/portal/event.aspx?EventId=zvhhsvHPN0iJCyKmBuOE5A-B-B
  • Nickolay Ivanov

    Nickolay Ivanov

    Здравствуйте уважаемые специалисты. Никак не могу понять собственник ли ТПП РФ 75%+1 акций(в списке(30.12.18) аффилированных лиц указано всего 54,81%), Если это так. Интересует вопрос принудительного выкупа акций, почему он не состоялся в первый раз и состоится ли(70 дней уже прошло)?
  • Елена Ланцевич

    Елена Ланцевич

    Здравствуйте, Николай. В таблице была приведена потенциальная доходность только по обыкновенным акциям. Сейчас внесены необходимые изменения, добавлена доходность привилегированных акций. Спасибо за внимание к нашим материалам.
  • Николай Николаев

    Николай Николаев

    Вы в последнее время приводите табличку, в которой предоставляете выручку, BV, EPS, ROE и потенциальную доходность. Если первые цифры относятся к деятельности компании, то потенциальная доходность зависит еще от стоимости акций. В конкретных случаях может быть непонятно, потенциальная доходность приведена для обыкновенных или привилегированных акций.
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Это - закономерное следствие сокращения текущего дисконта между обыкновенными и привилегированными акциями. Соответственно, выровнялись и показатели их доходности.
  • Николай Николаев

    Николай Николаев

    Почему в ваших расчетах агрегированная доходность обыкновенных акций больше, чем у привилегированных?
  • Сергей Тишин

    Сергей Тишин

    http://www.s-pravdoy.ru/protection-of-rights/16357-2012-06-27-14-43-22.html
    спасибо, посмотрю
  • Александр Хромов

    Александр Хромов

    http://www.s-pravdoy.ru/protection-of-rights/16357-2012-06-27-14-43-22.html
  • Сергей Тишин

    Сергей Тишин

    По данным CBRE -Ведомость недвижимость за сентябрь ставка араренды за площади подобные площадям ЦМТ 800 долл экспл расходы 200 долл в год за кв. м . Доход акционеров должен быть в 10 раз большим. Но ЦМТ управляется господами из ТПП РФ которых В. Бородин в суде уличил в преступном обогащении и выводе активов. В. Бородин - экс. глава валютно фин департамента ТПП.
    Дайте, пожалуйста, ссылку на документ.
  • Александр Хромов

    Александр Хромов

    По данным CBRE -Ведомость недвижимость за сентябрь ставка араренды за площади подобные площадям ЦМТ 800 долл экспл расходы 200 долл в год за кв. м . Доход акционеров должен быть в 10 раз большим. Но ЦМТ управляется господами из ТПП РФ которых В. Бородин в суде уличил в преступном обогащении и выводе активов. В. Бородин - экс. глава валютно фин департамента ТПП.
  • Елена Ланцевич

    Елена Ланцевич

    Александр, Вы можете ознакомиться с нашим отношением к финансовым показателям компании в посте http://bf.arsagera.ru/stroitelstvo_nedvizhimost/cmt/na_bezryb_e_i_rak_-_ryba/ Касательно Вашего второго вопроса, наше представление о росте курсовой стоимости в связи с переоценкой портфеля компании отражено в потенциальной доходности. К сожалению, мы не можем обновить этот показатель из-за отсутствия отчетности по МСФО, тем не менее, косвенные признаки свидетельствуют о том, что сильного отличия фактических показателей от наших прогнозов мы увидеть не должны.
  • Александр Павлов

    Александр Павлов

    Извините, к текущим ценам вероятная дивидендная доходность составляет 2-4%. Если префы упадут до 3 руб., то див.доходность составит порядка 5,5% - но пока этого ничто не предвещает. Или Вы ожидаете, что ЦМТ снова направит на дивиденды 30% ЧП? Второй вопрос по поводу портфеля проектов: Вы не рассчитывали, на какой прирост курсовой стоимости в связи с портфелем проектов ЦМТ можно ориентироваться?
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Александр, не читайте перед обедом советских газет (не смотрите отчетность строительных и девелоперских компаний по РСБУ). Как оценивать такие компании, мы уже неоднократно описывали на блогофоруме и даже сняли специальный обучающий ролик "Как мы прогнозируем акции строительных компаний"). Надеюсь, посмотрев его, Вы получите хорошее представление о нашем подходе. Если появятся вопросы, мы с коллегами постараемся ответить на них. В ЦМТ напрягает длительное отсутствие отчетности по МСФО и отчета оценщика. Год назад мы общались с представителями компании, которые заверили нас, что планируют возобновить публикацию. Теперь, будучи входящим в котировальный список биржи, такой эмитент обязан ее делать. С другой стороны, так как ЦМТ не строитель, а эксплуатант недвижимости, неприятных сюрпризов быть не должно. Компания нормально пережила кризис, долгов практически нет, заплатила неплохие дивиденды по префам. Иными словами, косвенные показатели говорят о хорошем текущем состоянии. А вот будущая рыночная стоимость портфеля проектов ЦМТ, по нашим расчетам, по-прежнему не учтена в курсовой стоимости. В таких компаниях, мы скорее, можем опасаться рисков некачественного КУ, но этот фактор мы тоже стараемся учитывать.
  • Александр Павлов

    Александр Павлов

    Годовая ЧП: 1 347 313 тыс. рублей. за 4 квартал ЧП: 96 677 тыс. рублей. Очень слабо. Худший квартал за этот год, и за последние 4 года. На одну акцию за год заработано 1,08 р. Как сможете объяснить свой оптимизм по этой акции?
  • alex 1273

    alex 1273

    Российский аукционный дом проведет аукцион по продаже принадлежащего Москве пакета акций ОАО "Центр международной торговли". Торги пройдут по поручению департамента имущества города Москвы, говорится в сообщении аукционного дома. На аукцион выставлены принадлежащие городу 9,64% акций ОАО "Центр Международной торговли". Начальная цена - 1 448 000 000 руб. Какая это цена на одну акцию? Что ждете от этого аукциона? Как повлияяет на биржевые цены?
  • alex 1273

    alex 1273

    Почему у Вас нет в портфеле этой компании?
Елена Ланцевич

Елена Ланцевич

ведущий аналитик по акциям

Раздел «Компания в лицах»