Группа Компаний ПИК (PIKK)
Строительство, недвижимость
Пересмотр оценки проектов компании ПИК
Расскажите пожалуйста о строительной компании ПИК. Она входит в состав Ваших фондов (как и большинство других строителей). Недавно мне удалось посмотреть отчет оценщика. Некая оценочная компания CBRE пересмотрела свою оценку с 12 млрд. долл. в январе 2008 до 2.86 в апреле 2009. Непонятно как такое может быть!? Я в шоке! Почему так резко меняется оценка проектов ПИКа?! Более чем в 4 раза!!! Цены на жилую недвижимость, которую в основном строит ПИК не подвержены таким колебаниям. Максимум 20-25% снизилась цена на жилье? Что это за оценщик такой? как можно доверять таким оценкам?
Начнем с того, что оценку портфеля проектов ГК ПИК уже длительное время осуществляет достаточно известная в сфере оценки недвижимости компания CB Richard Ellis. Действительно - на 1 января 2008 года портфель проектов ПИКа оценивался в 12,3 млдр долларов, но после финансового кризиса спустя чуть больше года это значение снизилось в 4 раза и на 1 апреля 2009 стоимость всех проектов компании равнялась 2,9 млрд долларов. Как следует из презентации, посвященной оценке на 1 апреля 2009 года, к существенному снижению стоимости проектов привели посткризисные корректировки ряда параметров, используемых при оценке недвижимости. Свое негативное влияние на стоимость оказали ослабление курса рубля к доллару, повышение ставок дисконтирования, перенос сроков строительства и заморозка ряда проектов, а также снижение прогнозов по темпам роста цен на недвижимость.
Можно сразу отметить, что все перечисленные мною параметры и определяют стоимость недвижимого имущества. Соответственно, расхождения в оценках этой стоимости зависят от различий во взглядах на значение тех или иных входящих факторов.
Так, исходя из более консервативного, чем у оценщика, подхода к ставкам дисконтирования и будущим темпам роста индекса цен на недвижимость, значение 12.3 млрд долларов на 01/01/08 нам казалась завышенным относительно реального положения дел в отрасли. Сейчас же мы можем наблюдать обратную ситуацию, когда излишне пессимистичный подход оценщика к перспективам отечественного рынка недвижимости приводит, наоборот, к заниженной, на наш взгляд, оценке стоимости портфеля проектов ГК ПИК. Так, по последнему отчету на 01/01/2011 года все проекты ПИКа оцениваются 2,4 млрд долларов. Это ниже даже посткризисного скорректированного значения апреля 2009 года, что отчасти связано с уменьшением объемов земельного банка компании. Мы, в свою очередь, также принимая во внимание все произошедшие за 1.5 года изменения параметров проектов, оцениваем потфель ПИКа на начало текущего года в 8,7 млрд долларов.
Такой консервативный подход оценщика отчасти негативно влияет и на цену акции ГК ПИК на бирже, так как на него ориентируется большое количество участников рынка. Что, в общем-то, происходило и в 2007 году, когда, наоборот, высокие оценки стоимости проектов способствовали размещению и последующим торгам акций застройщика на кажущихся сейчас заоблачными уровнях.
Теперь что касается нашего текущего взгляда на перспективы ПИКа. Недавно компания раскрыла подробную информацию о составе и параметрах проектов (за что ПИКу можно высказать отдельную благодарность, т.к. к сожалению, не все торгующие строительные компании отличаются подобным уровнем раскрытия). После этого наша модель была обновлена и акции ГК ПИК, несмотря на корректировку потенциальной доходности, продолжают оставаться в числе наших приоритетов. Как мы видим, последние данные свидетельствуют о продолжающемся улучшении ситуации на рынке недвижимости, особенно в Московском регионе. Также появляются какие-то признаки активности застройщика в ранее замороженных региональных проектах. Кроме того, планируемое вторичное размещение ПИКа должно положительно сказаться на финансовом состоянии группы, снизив остающееся внушительным долговое бремя.
В заключение, возвращаясь к заданному вопросу, можно только добавить, что мы сами достаточно негативно относимся к подобной волатильности итоговых расчетов независимых оценщиков. Особенно когда стоимость проектов одного из крупнейших отечественных застройщиков меньше чем за полтора года снижается больше чем в 4 раза. На наш взгляд, данная практика не является признаком профессионализма. Поэтому мы смотрим на данные оценки достаточно осторожно, ориентируясь на собственные модели прогнозирования цен акций строительных компаний.
-
Посмотреть прогноз финансовых показателей
Вы можете ознакомиться с таблицей аналитических прогнозов и историей их изменений.
Комментарии 31
Никита Кв
Здравствуйте! У Вас по-моему ошибка! В прикрепленной хл таблице "Прогноз финансовых показателей". Вы туда по-моему поставили финансовые показатели Инграда вместо Пика
Анастасия Таганова
Добрый день! Благодарим Вас за замечание. Действительно, в файле была ошибка. Исправили.
Артем Абалов
Сергей Трунов
Андрей Валухов
Алексей Степанов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Антон Калиничев
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Николай Николаев
Сергей Белый
Елена Ланцевич
Сергей Белый
Елена Ланцевич
Максим Стрельцов
Елена Ланцевич
Дмитрий Трефилов
Сергей Тишин
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
alex 1273
Сергей Тишин
Сергей Тишин
С. Г.О.
alex 1273