Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Строительство, недвижимость

Группа ЛСР (LSRG)

Группа ЛСР: МСФО за 1П12 170
30 августа 2012 в 13:20

47 комментариев | Оставить комментарий


Валухов  Андрей 22 июля 2019 в 13:10

«Переход на новый способ финансирования строительства (ЭСКРОУсчета). как нибудь повлияет на ваш подход к оценки строительных компаний?»

Дубровин Константин, 21 июля 2019 в 01:06

Добрый день. В настоящий момент не планируем серьезного изменения моделей в связи с этим нововведением. Если фактические финансовые данные покажут что-то качественно новое - учтем и отразим.

Дубровин  Константин 21 июля 2019 в 01:06

Переход на новый способ финансирования строительства (ЭСКРОУсчета). как нибудь повлияет на ваш подход к оценки строительных компаний?

Artem 2 июля 2019 в 11:12

На ГОСА была вынесена стандартная повестка дня. Из прочих моментов заслуживают быть отмеченными достаточно уверенный взгляд компании в будущее в части объемов строительства несмотря на законодательные новации в сфере долевки; возможные изменения в дивидендной политике, а также отсутствие планов по разделению компании на девелопмент и производство стройматериалов.

IWillBeReborn 29 июня 2019 в 16:06

Здравствуйте! Расскажите, пожалуйста, в двух словах о вопросах, которые затрагивались на прошедшем ГОСА.

Валухов  Андрей 28 ноября 2018 в 12:19

«Андрей, спасибо за ответы. С последними оговорками полностью разделяю вашу позицию. В общем баланс ЛСР довольно крепкий. Подскажите где лучше задать вопросы по вашему ПИФу недвижимости?»

 , 28 ноября 2018 в 11:49

Спасибо за Ваши вопросы. Вопрос по ЖС можно задать в общей ветке, посвященной отчетам об операциях с портфелями. https://bf.arsagera.ru/operacii_s_portfelyami/nashi_fondy_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo_87_za_oktyabr_2018_goda/ Если у Вас вопрос, затрагивающий Ваши имущественные интересы, можете позвонить в Компанию. (812) 313-05-30.

  28 ноября 2018 в 11:49

Андрей, спасибо за ответы. С последними оговорками полностью разделяю вашу позицию. В общем баланс ЛСР довольно крепкий. Подскажите где лучше задать вопросы по вашему ПИФу недвижимости?

Валухов  Андрей 28 ноября 2018 в 10:31

«Спасибо за оперативную реакцию. Отчет по ссылке буду изучать. По второму пункту это было в презентации

http://www.lsrgroup.ru/media/files/lsr_presentation_1h_2018_financial.pdf

на 24-ой странице. Не понимаю где это все тогда отражается в балансовом отчете? Там есть сопоставимая графа Запасы, но это в основном долги ЛСР перед дольщиками
»

 , 27 ноября 2018 в 16:33




Оценку стоимости проектов в размере 185 млрд рублей не найти в балансе, так как в отчетности по МСФО проекты жилой недвижимости, как Вы обратили внимание, признаются в качестве запасов. А так как это запасы, то оцениваются они по наименьшей из двух величин - по себестоимости или по чистой цене продажи. То есть до тех пор, пока ЛСР реализует проекты с прибылью, их оценка в балансе будет ниже той, которая представлена в отчете независимого оценщика.

Балансовую цену акции в 1800 рублей исходя из стоимости портфеля проектов мы приводим скорее для справки и не опираемся на нее при выборе акций в портфель. В дальнейшем, возможно, мы избавимся от этого показателя в наших постах, чтобы не вводить читателей в заблуждение. 



Методике оценки девелоперов посвящена отдельная статья, с ней можно ознакомиться здесь.
http://arsagera.ru/info-blok/arsmedia_video-materialy_kompanii/education/kak_my_prognoziruem_ceny_akcij_stroitelnyh_kompanij/

  27 ноября 2018 в 21:01

У меня получается оценка активов такая Активы (из крупного) Основные средства 25 млрд Запасы 153 млрд Денежные средства 37 млрд Задолженность перед компанией 30 млрд Пассивы Обязательства (кредиты, договора) - 183 млрд Итого Book Value 62 млрд, почти равна капитализации.

  27 ноября 2018 в 20:55

Посмотрел отчет об оценке активов. Это все-таки относится ко всем активам, и к активам компании и к активам которые уже продаются по ДДУ. Понять сколько из них принадлежит именно ЛСР я не могу. Вашу оценку "Напомним, что, исходя из рыночной стоимости портфеля проектов, проведенной независимым оценщиком по итогам 2017 года, данный показатель составляет 1800 рублей (а с учетом долга 752 рублей на акцию) – 1048 рубля" считаю неверной. Так как надо еще учитывать как минимум обязательства по договорам. А это еще -89 млрд. 8.5 млн кв метров - это предполагаемый выход продукции после освоения всех проектов. То есть просто объем будущего возможного строительства.

  27 ноября 2018 в 16:33

Спасибо за оперативную реакцию. Отчет по ссылке буду изучать. По второму пункту это было в презентации http://www.lsrgroup.ru/media/files/lsr_presentation_1h_2018_financial.pdf на 24-ой странице. Не понимаю где это все тогда отражается в балансовом отчете? Там есть сопоставимая графа Запасы, но это в основном долги ЛСР перед дольщиками

Валухов  Андрей 27 ноября 2018 в 15:19

«"Напомним, что, исходя из рыночной стоимости портфеля проектов, проведенной независимым оценщиком по итогам 2017 года, данный показатель составляет 1800 рублей (а с учетом долга 752 рублей на акцию) – 1048 рубля"

Подскажите где можно ознакомиться с этой оценкой? И еще пара вопросов по отчетам ЛСР -

1)В отчете есть оценка Land Bank в 185 млрд. Это же только земля?

2)Там же указано yet to be sold in our projects - 8.5 млн кв метров. О чем это? Это же явно не уже построенное.
»

 , 27 ноября 2018 в 12:41





Добрый день. Стоимость собственного капитала в расчете на акцию в 1800 рублей получена делением стоимости портфеля проектов, оцененной независимым оценщиком (185,5 млрд рублей), на количество акций компании (103 млн штук). Оценка без учета долга получена вычитанием из стоимости портфеля проектов долговой нагрузки компании (77 млрд рублей).
Сам отчет можно найти по этой ссылке
http://www.lsrgroup.ru/media/files/Valuation-Report_LSR_RUS_2018_final.pdf

1. 185.5 млрд рублей - это не только земля, каждый проект оценивается отдельно методом дисконтирования денежных потоков с учетом ожидаемой выручки от продажи квартир по конкретному объекту и индивидуальной ставки дисконтирования.

Оценку в 185.5 млрд рублей можно найти на странице 53 отчета по ссылке.

2. Можете дать ссылку на страницу документа, где Вы встретили фразу "yet to be sold in our projects". В любом случае, из контекста следует, что это площадь квартир по всем проектам, которые будут проданы в будущем.

  27 ноября 2018 в 12:41

"Напомним, что, исходя из рыночной стоимости портфеля проектов, проведенной независимым оценщиком по итогам 2017 года, данный показатель составляет 1800 рублей (а с учетом долга 752 рублей на акцию) – 1048 рубля" Подскажите где можно ознакомиться с этой оценкой? И еще пара вопросов по отчетам ЛСР - 1)В отчете есть оценка Land Bank в 185 млрд. Это же только земля? 2)Там же указано yet to be sold in our projects - 8.5 млн кв метров. О чем это? Это же явно не уже построенное.

Ланцевич  Елена 7 сентября 2018 в 13:02

На данный момент покупаем бумагу до установленного лимита.

Белый  Сергей 7 сентября 2018 в 12:01

Елена, спасибо за информацию. Планируете увеличить позицию в связи со снижением цены?

Ланцевич  Елена 7 сентября 2018 в 11:56

Добрый день! Вероятно, такое падение связано с выводом средств иностранных инвесторов, доля которых во free-float Группы достаточно велика. Иных фундаментальных причин, объясняющих такую динамику мы не видим.

Белый  Сергей 7 сентября 2018 в 10:44

Добрый день. Как вы думаете, с чем связано падение акций Группы ЛСР в последние дни?

Шадрин  Александр 12 февраля 2018 в 11:21

«Добрый день! В январе этого года ЛСР объявляла об обратном выкупе своих акций на сумму до 1 млрд рублей. Каким образом осуществляются подобные покупки, учитывая, что на ММВБ объемы транзакций этой бумаги в разы меньше? Крупные пакеты приобретаются на внебиржевом рынке?»

Попов Дмитрий, 9 февраля 2018 в 21:05





Добрый день, Дмитрий!
Согласно раскрытию информации Группой ЛСР дочерняя компания – ООО «ЛСР. Управляющая компания» - осуществляет подобные приобретения, главным образом, на Московской бирже. Вместе с тем, опираясь на пресс-релиз, выпущенный в декабре 2017 года, компания может выкупать собственные акции также на внебиржевом рынке и в форме ГДР на Лондонской бирже. Данные об объемах торгов на Московской бирже - http://www.moex.com/ru/marketdata/#/secid=LSRG&boardgroupid=57&mode_type=history&mode=instrument&date_from=2018-01-12&date_till=2018-02-12 Можно посмотреть объемы сделок в Основном режиме и Внебиржевые сделки. Лондонская биржа - http://www.londonstockexchange.com/exchange/prices-and-markets/stocks/summary/company-summary/US50218G2066USUSDIOBE.html?lang=en

Попов  Дмитрий 9 февраля 2018 в 21:05

Добрый день! В январе этого года ЛСР объявляла об обратном выкупе своих акций на сумму до 1 млрд рублей. Каким образом осуществляются подобные покупки, учитывая, что на ММВБ объемы транзакций этой бумаги в разы меньше? Крупные пакеты приобретаются на внебиржевом рынке?

Ланцевич  Елена 6 сентября 2016 в 10:34

В связи с отклонением наших оценок от расчетов оценщика мы приняли решение использовать в качестве фактической базы данные оценщика, дабы не завышать доходность акций компании. При этом мы прогнозируем скорректированный собственный капитал, по-прежнему, на основании собственных оценок.

Попов  Дмитрий 5 сентября 2016 в 18:23

С 2015 года Арсагера почему-то стала скорректированный собственный капитал считать по данным оценщика (т.е. в два раза ниже), а не по собственyым расчетам. Данные оценщика все-таки оказались точнее?

Artem 24 марта 2016 в 16:04

Дмитрий, существуют стандартные методы оценки финансовых активов, в том числе недвижимости. Именно их и использует оценщик при оценке портфеля проектов компании. Кроме того, в отчете оценщика описаны все допущения, из которых он исходил в своей работе. По поводу перспектив рынка: Вы не представляете, сколько раз за истекшие годы многочисленные наблюдатели "хоронили" рынок, предрекая стагнацию или того пуще - обвал. Время показало цену все этим "прогнозам". Лучший ответ на них - динамика финансовых показателей и доходов акционеров Группы ЛСР, которые мы и осветили в посте.

Попов  Дмитрий 24 марта 2016 в 11:23

Интересно, как рассчитывать рыночную стоимость недвижимости, рынок которой повис в воздухе. подозреваю, что оценка независимого оценщика написана вилами на воде

qdas  qdas 30 июля 2015 в 12:42

Спасибо!

Валухов  Андрей 29 июля 2015 в 19:18

«Арсагера уже второй год (в частности к ЛСР) обращается по поводу обратных выкупов к руководству компаний. Есть ли на данные предложения какой-то отклик? Чем мотивируют отказ?»

Попов Дмитрий, 17 июля 2015 в 11:10

Дмитрий, приношу извинения за длительное ожидание ответа. Во время годового собрания акционеров 7 апреля мы задали вопрос менеджменту о том, было ли получено наше письмо. Представители компании ответили, что письмо было получено, а также вынесено на обсуждение советом директоров, но кредиторы компании рекомендовали не проводить выкуп.

Валухов  Андрей 29 июля 2015 в 19:12

«Балансовая цена акции ЛСР в 2014 году 1387р. на акцию, но если обратиться к отчету по МСФО и вычесть тупо из активов пассивы и нематериал. активы, и разделить на число акций, то получается около 639р. на акцию. Не могли бы вы рассказать (в общих чертах)откуда получилась балансовая цена акции. Заранее спасибо.»

qdas qdas, 29 июля 2015 в 13:27

Согласно стандартам МСФО, объекты жилищного строительства , находящиеся в процессе девелопмента, подлежат признанию в отчетности в составе запасов по себестоимости, а не по справедливой стоимости. Мы же, в свою очередь, самостоятельно осуществляем переоценку таких объектов по справедливой стоимости и результат такой переоценки прибавляем к отчетному собственному капиталу. Отсюда и существенно бОльшая балансовая цена акции. Осуществляя переоценку по справедливой стоимости, необходимо учитывать операционную рентабельность проектов - такие данные не раскрываются в отчетности Группы ЛСР, но менеджмент делится с нами такой информацией по запросу. В целом наш подход к оценке девелоперов описан в следующей статье. http://arsagera.ru/info-blok/arsmedia_video-materialy_kompanii/education/kak_my_prognoziruem_ceny_akcij_stroitelnyh_kompanij/

qdas  qdas 29 июля 2015 в 13:27

Балансовая цена акции ЛСР в 2014 году 1387р. на акцию, но если обратиться к отчету по МСФО и вычесть тупо из активов пассивы и нематериал. активы, и разделить на число акций, то получается около 639р. на акцию. Не могли бы вы рассказать (в общих чертах)откуда получилась балансовая цена акции. Заранее спасибо.

Попов  Дмитрий 17 июля 2015 в 11:10

Арсагера уже второй год (в частности к ЛСР) обращается по поводу обратных выкупов к руководству компаний. Есть ли на данные предложения какой-то отклик? Чем мотивируют отказ?

Artem 26 ноября 2014 в 13:26

Сергей, этот показатель представляет собой текущую стоимость проектов компании с учетом оценки будущей стоимости проектов (недостроя) с учетом ввода новых проектов за вычетом продаж и налога с переоценки. Различия объясняются несовпадением дат оценки, а также разными взглядами на стоимость проектов компании.

Белый  Сергей 25 ноября 2014 в 16:53

Подскажите, пожалуйста, как была получена цифра скорректированного собственного капитала? Она значительно превышает стоимость проектов компании, указанную в последнем отчете оценщика.

Валухов  Андрей 11 августа 2014 в 10:26

«Пытаюсь разобраться в цифрах Таблицы 1 к размещенному выше материалу: "Обращение к Совету директоров ОАО "Группа ЛСР" о проведении обратного выкупа акций". Собственный капитал - это ведь и есть BV? Если капитализация указана в 62951 млн, а собственный капитал 59047 млн, то тогда почему P\BV указан, как 0.24?»

Попов Дмитрий, 10 августа 2014 в 22:13

Здравствуйте, Дмитрий. Здесь речь идет об отношении капитализации (62 951 млн) к скорректированному собственному капиталу (265 423 млн).

Попов  Дмитрий 10 августа 2014 в 22:13

Пытаюсь разобраться в цифрах Таблицы 1 к размещенному выше материалу: "Обращение к Совету директоров ОАО "Группа ЛСР" о проведении обратного выкупа акций". Собственный капитал - это ведь и есть BV? Если капитализация указана в 62951 млн, а собственный капитал 59047 млн, то тогда почему P\BV указан, как 0.24?

Валухов  Андрей 6 августа 2014 в 14:26

«Добрый день! Группа ЛСР планировала провести выкуп акций с рынка в размере 1 % УК для мотивации ключевых топ-менеджеров. Нет ли у Вас информации о том, были ли реализованы данные планы?»

Трефилов Дмитрий, 6 августа 2014 в 11:08

Добрый день, на данный момент такой информацией не располагаем.

Трефилов  Дмитрий 6 августа 2014 в 11:08

Добрый день! Группа ЛСР планировала провести выкуп акций с рынка в размере 1 % УК для мотивации ключевых топ-менеджеров. Нет ли у Вас информации о том, были ли реализованы данные планы?

Валухов  Андрей 25 марта 2014 в 11:34

«Подскажите, пожалуйста, в качестве каких показателей публикуется в отчете МСФО стоимость портфеля недвижимости по оценке оценщика? В запасах там идут совсем другие цифры (не 117 млрд рублей).»

Потапов Николай, 21 марта 2014 в 23:59

Здравствуйте, Николай. Стандарты МСФО не требуют обязательной переоценки портфеля проектов жилой недвижимости, поэтому указанная сумма не найдет своего полного отражения в отчетности по МСФО. Более корректная информация приведена в отчете независимого оценщика, который оценивает все проекты компании по рыночной стоимости. Для целей расчета потенциальной доходности акций Группы ЛСР мы сами стараемся оценивать проекты компании не только на текущую дату, но и на будущее.

Потапов  Николай 21 марта 2014 в 23:59

Подскажите, пожалуйста, в качестве каких показателей публикуется в отчете МСФО стоимость портфеля недвижимости по оценке оценщика? В запасах там идут совсем другие цифры (не 117 млрд рублей).

Валухов  Андрей 14 марта 2014 в 16:24

«Что вы думаете по поводу недавнего падения акций ЛСР? Является ли это следствием общей паники на рынке или же причина в ухудшении фундаментальных показателей компании?»

Белый Сергей, 13 марта 2014 в 21:21

Здравствуйте, Сергей. Операционные показатели компании по итогам 2013 года только улучшились. Мы считаем данное снижение следствием общерыночного движения и продолжаем покупать акции ЛСР в наши портфели.

Белый  Сергей 13 марта 2014 в 21:21

Что вы думаете по поводу недавнего падения акций ЛСР? Является ли это следствием общей паники на рынке или же причина в ухудшении фундаментальных показателей компании?

Artem 13 августа 2013 в 18:31

Требуемая доходность - это доходность, которую инвесторы ожидают получить в виде курсового роста и дивидендов от вложений в акции данного бизнеса. Как указано выше, в качестве ориентира требуемой доходности ОАО «Группа ЛСР» взята ставка по долговым обязательствам компании, увеличенная в 1,5 раза. Ставка владения - это долгосрочная доходность, которую инвесторы смогут получить, покупая акции ЛСР по текущей цене. Она вычисляется, исходя из средней нормы доходности в сегментах недвижимости (жилье, офисы, торговая недвижимость), структуры портфеля недвижимости группы ЛСР, а также текущего дисконта между нынешней стоимостью компании и будущей стоимостью портфеля проектов, приведенной к настоящему моменту. Иными словами, мы определяем, какую доходность в долгосрочном периоде сможет получить инвестор, покупая акции по текущей цене с учетом средней доходности сегментов недвижимости, а также с учетом того, что текущая цена компании ниже стоимости портфеля ее проектов (т.е. за счет дисконта образуется дополнительная составляющая доходности).

Трефилов  Дмитрий 13 августа 2013 в 16:22

Как определяется ставка владения(51,9% годовых)? Чем она отличается от требуемой доходности(18 %)?

Artem 13 августа 2013 в 11:17

Дмитрий, потенциальная доходность рассчитывается, исходя из будущей стоимости портфеля проектов (короткая доходность), ставки владения, учитывающей структуру портфеля проектов (длинная доходность) и будущих потоков, генерируемых сегментом "производство строительных материалов".

Трефилов  Дмитрий 12 августа 2013 в 18:58

Исходя из балансовой стоимости, справедливая цена акции на текущий момент должна быть более 1830 руб., т.е. потенциал роста у акций в районе 200%? как расчитывается потенциальная доходность, обозначенная в хит-параде?

Ланцевич  Елена 19 июля 2013 в 10:31

Дмитрий, извините за задержку с ответом. Группа ЛСР на данный момент занимает лидирующую позицию в нашем хит-параде. В этом можно убедиться, посмотрев наш регулярный выпуск обзора торгов на российском рынке акций. https://www.arsagera.ru/info-blok/arsmedia_video-materialy_kompanii/regular/rynok_akcij_hitparad57/

Трефилов  Дмитрий 16 июля 2013 в 16:19

Группа ЛСР, которая в Вашем хит-параде долгое время занимала лидирующую позицию с большим отрывом, переместилась на несколько позиций вниз. С чем это связано? Отчетность у компании вроде неплохая, а акции сильно не росли...

Artem 5 марта 2013 в 12:16

Учитывая здоровое финансовое состояние, могли бы заплатить и больше. Модель управления акционерным капиталом в компании пока оставляет желать лучшего...

Г. Стамин 5 марта 2013 в 11:41

Совет директоров "Группы ЛСР" рекомендовал выплатить дивиденды по итогам 2012 года в размере 20 рублей на акцию

Artem 24 августа 2012 в 13:28

Наши оценки показывают, что вклад в будущую стоимость портфеля проектов Группы ЛСР существенно превышает вклад строительного дивизиона. По нашим прогнозам, стоимость портфеля проектов Группы к 2014 г. может составить 8 млрд. дол. ,в то время как стоимость дивизиона стройматериалов к этому же периоду, исходя из его способности генерировать прибыль, можно оценить примерно в 500 млн. дол.(без учета потенциальных приобретений). Так что дивизион стройматериалов, конечно, значим для компании, но не он является основным источником будущих выгод для акционеров. Что касается последствий вступления в ВТО, то мы бы не переоценивали влияние этого факторв на Группу ЛСР. По своей природе щебень, кирпич, песок - материалы локального характера, которые широко распространены в природе; их нет смысла возить издалека в силу большого транспортного плеча. В силу строительной специфики к таким же материалам можно отнести и бетон. Цементное производство Группы весьма конкурентоспособно, так как завод в Сланцах построен с учетом современной технологии рядом с источниками сырья и способен успешно противостоять импортному нашествию. Так что производство стройматериалов останется, на наш взгляд, достаточно важной частью Группы , обеспечивающей конкурентное преимущество в части контроля над расходами. Более того , учитывая активность ЛСР в данном сегменте в будущем не исключено, что строительный дивизион может стать самостоятельным эмитентом, чье размещение может быть весьма интересно инвесторам.

Попов  Дмитрий 23 августа 2012 в 16:59

Какую часть от стоимости бизнеса ЛРС занимает производство строительных материалов? Насколько повлияет на эти активы вступление России в ВТО (одной из отраслей, которая больше всего пострадает в России от вступления в эту торговую организацию аналитиками называется производство строительных материалов).


Александр Шадрин
ведущий аналитик по акциям

Посты по теме (25):


Прогноз финансовых показателей

Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных
Онлайн консультант Онлайн консультант
Заказать обратный звонок

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter