Группа Инград (INGR) бывш. Открытые инвестиции (OPIN)
Строительство, недвижимость
Итоги 2013 года: в ожидании МУАК
Компания "Открытые инвестиции" опубликовала отчетность за 2013 г. по МСФО. Сразу отметим, что, в отличие от остальных девелоперов, где сама по себе отчетность не имеет большого практического значения при оценке компании, случай с ОПИНом представляет собой исключение из правила. Происходит это потому, что в рамках отчетности оценщик переоценивает все проекты по рыночной стоимости в отличие от других компаний, где проекты в жилой недвижимости отражаются по стоимости создания до момента их продажи. Таким образом, отчетность ОПИНа дает практически всю необходимую информацию для оценки компании.
Начнем с операционной деятельности компании. К настоящему моменту 3 крупных проекта компании – коттеджные поселки Павлово-2, Пестово, Мартемьяново близки к завершению. В активной стадии развития находятся следующие проекты – Коттеджный поселок Пестово Life, дачный поселок Солнечный берег, жилые комплексы Vesna, Парк Рублево, Павловский квартал. Одним из ключевых проектов, на наш взгляд, является ЖК Vesna, в рамках которого ОПИН планирует построить 16 домов с 4 309 квартирами общей площадью 231 тыс. м2. Рассмотрим поступления денежных средств в 2013 году в разрезе проектов.
Источник: данные компании.
Таким образом, в 2013 году ОПИН заключил договоров на общую сумму в 5,4 млрд рублей, а основными генераторами денежных потоков выступили ЖК Vesna и Парк Рублево. Отметим, что в 2013 году было реализовано порядка четверти площадей в Парке Рублево и около седьмой части объектов ЖК Vesna.
Далее обратимся к анализу такой статьи баланса, как инвестиционной недвижимость, в которой отражается оценка по рыночной стоимости находящихся в собственности ОПИНа земельных участков и зданий на них. Значительных изменений в 2013 году не произошло.
Источник: данные компании.
В результате продаж 174 га в Мытищинском районе, 371 га В Дмитровском районе и 9 га в Кашинском районе, из состава инвестиционной недвижимости выбыло порядка 2 млрд рублей, прибыль компании от этих продаж составила 180,7 млн рублей. Также отметим, что 91 га ОПИН передал органам местного самоуправления, в результате земельный банк компании сократился с 37 998 га до 37 348 га на конец 2013 года. Компания отразила положительную переоценку земельного фонда в размере 1,38 млрд рублей, в результате стоимость инвестиционный недвижимости составила 27,8 млрд рублей. Оптимизация огромного земельного банка остается одним из главных резервов для компании по повышению эффективности своей деятельности и мы ожидаем, что этот процесс будет продолжен.
Активизация строительства новых проектов повлекла рост долговой нагрузки, который снова возобновился после трехлетнего тренда, направленного на сокращение заемных средств. На конец 2013 года долговое бремя ОПИНа составляло 13,7 млрд рублей против 12,2 млрд рублей годом ранее. Существенно возросли финансовые расходы компании, достигшие 1,7 млрд рублей. Отметим, что около 15 млрд рублей инвестиционной недвижимости (земельных участков) и 4,5 млрд рублей запасов (строящихся жилых зданий) были заложены ОПИНом в качестве обеспечения кредитных обязательств.
Тревожным звонком для инвесторов может быть наращивание такой статьи в отчетности девелопера, как займы выданные, составившие 2,2 млрд рублей против 364 млн рублей в 2012 году. Данная статья включает в себя получение векселя от связанной стороны под 13,5% годовых номинальной стоимостью 1,1 млрд рублей по соглашению о новации обязательств. Кроме того, 634 млн рублей было выдано компании, владеющей проектом «Павловский квартал» и 1,17 млрд рублей – компании, владеющей ЖК «Парк Рублево». Напомним, что по данным проектам ОПИН оказывает девелоперские услуги за вознаграждение.
Также в 2013 году ОПИН отразил прибыль в размере почти 400 млн рублей от выбытия ряда дочерних предприятий. В текущем году убыток от обесценения основных средств несколько уменьшился, составив 125 млн рублей, часть которого, как и годом ранее, относится к реконструкции очистных сооружений.
По итогам года собственный капитал ОПИНа снизился с 30,1 млрд рублей до 27,7 млрд рублей. При этом текущая балансовая стоимость акции составляет 1821 рубль.
В целом после проведенного анализа отчетности наше отношение к ОПИНу не изменилось. Компания продолжает торговаться значительно ниже стоимости портфеля своих проектов. По нашему мнению, в рамках модели управления акционерным капиталом ОПИН продолжит оптимизацию своего земельного банка; со своей стороны мы хотели бы видеть более активные действия компании по выкупу собственных акций с рынка, учитывая их крайне низкую стоимость. Бумаги ОПИНа являются одной из базовых инвестиций в наших портфелях акций "второго эшелона".
-
Посмотреть прогноз финансовых показателей
Вы можете ознакомиться с таблицей аналитических прогнозов и историей их изменений.
Комментарии 92
Елена Ланцевич
Здравствуйте! Нет, это не опечатки, чистая прибыль на одну акцию (EPS) действительно прогнозировалась больше 1000 каждый год. Однако после обновления отчетности за 2023 год, прогноз по EPS на 2024 год был понижен вдвое до 592 руб., прогнозы на последующие годы остались прежними.
Никита Кв
Спасибо большое за ответ!
Никита Кв
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. В пронозе на 2024, 2025, 2026, 2027 год прогнозировалась чистая прибыль на одну акцию (EPS) больше 1000 каждый год. Это не опечатки? Это в рублях? (В прикрепленной таблице "Прогноз финансовых показателей")
Посетитель
Артем Абалов
Посетитель
Елена Ланцевич
Гость
Елена Ланцевич
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Андрей Валухов
Роман Даянов
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Сергей Белый
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Сергей Белый
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Сергей Белый
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Юрий Девятников
Юрий Девятников
Артем Абалов
Юрий Девятников
Артем Абалов
Андрей Валухов
Сергей Белый
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Валентина Криштапович
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Артем Абалов
Валентина Криштапович
Елена Ланцевич
Исходя из той информации, которая сейчас имеется в нашем распоряжении (это отчетность по МСФО и годовой отчет), мы можем сделать вывод, что этот убыток действительно бумажный. Дать однозначный ответ, возможна ли переоценка в сторону повышения сейчас, мы не можем. Вместе с тем вопросов к компании у нас накопилось немало, в связи, с чем мы планируем поездку на Собрание акционеров, где собираемся задать эти вопросы лично.
Евгений Всеволожский
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Андрей Валухов
Николай Николаев
Андрей Валухов
Спасибо за вопрос!В целях более точной оценки эмитентов мы стараемся отслеживать любую финансовую информацию. Однако неконсолидированная финансовая отчетность по РСБУ для девелоперов, в том числе и для ОПИНа, является слабо репрезентативной, поскольку почти не учитывает результаты дочерних компаний. А ведь у девелоперов чаще всего каждый новый проект реализуется отдельным зависимым юридическим лицом. Более подробно ознакомиться с нашим подходом к оценке девелоперов можно по ссылке http://arsagera.ru/info-blok/arsmedia_video-materialy_kompanii/education/kak_my_prognoziruem_ceny_akcij_stroitelnyh_kompanij/
Валерий Иванов
Андрей Валухов
Сергей Белый
Елена Ланцевич
По поводу земельного фонда ОПИНа, на наш взгляд, его стоимость оценена корректно. При этом надо сказать, что с мая 2011 года компания реализует стратегию, направленную на развитие имеющихся земельных активов, за счёт запуска девелоперских проектов, а также на продажу непрофильных участков. Мы, в свою очередь, прогнозируем доходность акций ОПИНа исходя из будущей стоимости проектов компании, которые на текущий момент, по нашему мнению, оцениваются низко.
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Елена Ланцевич
Сергей Белый
Алексей Астапов
alex 1273
Илья Перцев
Вряд ли малую ликвидность можно винить в плохой динамике акций. Мы считаем, что это скорее связано с такими факторами:
1) Компания долгое время существовала без какой-либо стратегии развития. Был затяжной конфликт мажоритарных акционеров.
2) Огромный земельный банк не монетизировался. Активы, которые приносили хоть какой-то доход, распродавались. Однако, относительно недавно ситуация стала меняться в противоположную сторону. Уровень корпоративного управления вырос на порядок. Компания представила внятную стратегию развития, и более того, стала предпринимать конкретные шаги по ее реализации. Поэтому мы считаем, что скоро ситуация с курсовой динамикой должна сильно измениться.Если говорить о недавнем падении (с почти 650 до 530 рублей), то это, по всей видимости, связано с обязательной офертой и опасениями инвесторов, что вслед за этим может последовать принудительный выкуп акций. Однако мы специально пообщались с представителями компании, которые еще раз нас заверили, что никакого принудительного выкупа не планируется. Кроме того компания связывает свое будущее с публичностью, имеет четкую стратегию работы с инвесторами, предполагает проведение допэмиссию акций (в том числе зарубежом), что увеличит капитализацию и ликвидность обращающихся бумаг. Мы считаем, что текущие котировки и близко не отражают привлекательности компании. Для сравнения чистая стоимость активов в расчете на акцию составляет более 75 долларов.
Дмитрий Трефилов