Группа Инград (INGR) бывш. Открытые инвестиции (OPIN)
Строительство, недвижимость
Итоги 2015 г.: переоценка «съела» больше половины собственного капитала
Компания «Открытые инвестиции» (OPIN) опубликовала отчетность за 2015 г. по МСФО.
Начнем с операционной деятельности компании. К настоящему моменту продажи в проекте коттеджного поселка Павлово-2 полностью завешены, а еще в 3 крупных проекта компании – Пестово, Пестово Life и Мартемьяново - приблизились к завершению. В активной стадии развития находятся следующие проекты – дачный поселок Солнечный берег, жилые комплексы Vesna, Парк Рублево, Павловский квартал. Помимо этого Группа ведет предевелопмент проекта по строительству многофункционального жилого комплекса бизнес класса Симоново. Общая ориентировочная продаваемая площадь квартир в этом проекте составит 251,5тыс. м2. Сейчас одним из ключевых проектов является ЖК Vesna, в рамках которого ОПИН планирует построить 16 домов с 4 309 квартирами общей площадью 231 тыс. м2. К сожалению, группа перестала предоставлять пресс-релизы о результатах продаж в разрезе проектов. Единственным источником информации для получения операционных данных остается годовой отчет, который пока не опубликован. Со своей стороны мы можем лишь предположить, что основными генераторами денежных потоков вновь выступили ЖК Vesna и Парк Рублево. На конец 2015 года было реализовано около 40% площадей второй очереди ЖК Vesna и 83% площадей в Парке Рублево, против 18% и 60% в 2014 г. соответственно.
Далее обратимся к анализу такой статьи баланса, как инвестиционная недвижимость, в которой отражается оценка по рыночной стоимости находящихся в собственности ОПИНа земельных участков и зданий на них. В 2015 г. эта статья претерпела ряд неприятных изменений.
Отметим, что в отчетном периоде земельный банк компании существенно снизился на 9,9 тыс. га (-26,7%), а его оценка – до 18,3 млрд рублей. В 2015 году Группа продала 220 га в Мытищинском районе, 31 га в Дмитровском районе, 1,1 тыс. га в Клинском районе, 3,2 тыс. га в Кашинском районе, 1,9 тыс. га в Калязинском районе и 3,5 тыс. га во Владимирской области за 2 046 млн. руб. Также в 2015 году Группа передала 19 га в Мытищинском районе органам местного самоуправления. Совокупный убыток от данных операций составил 1 583 млн. руб. Анализ отчетности показывает, что вырученные средства компания направила на финансирование текущих строительных проектов. Крайне неприятным сюрпризом стала отрицательная переоценка инвестиционной собственности в размере почти 6 млрд руб.
Помимо этого, компания продала несколько дочерних предприятий, активы которых были представлены, главным образом, выданными займами. Убыток от выбытия этих предприятий составил 1,2 млрд руб.
Ослабление курса национальной валюты выступило для ОПИНа негативным фактором: компания отразила отрицательную курсовую разницу в размере 1,3 млрд рублей. За 2015 год долговая нагрузка компании практически не изменилась, составив порядка 20 млрд руб., большую часть из которых составляют валютные обязательства. При этом структура заемных обязательств претерпела изменения: часть долгосрочных кредитов было переведено в состав краткосрочных из-за нарушения финансовой ковенанты по отношению стоимости чистых активов к сумме привлеченных кредитов. Финансовые расходы ОПИНа существенно не изменились, составив 1,6 млрд руб. Отметим, что около 13 млрд руб. инвестиционной недвижимости (земельных участков) и 1,9 млрд рублей запасов (строящихся жилых зданий) были предоставлены ОПИНом в качестве обеспечения кредитных обязательств. Финансовые доходы ОПИНа снизились до 282 млн рублей (-26%).
Отметим, что несмотря на снижение учтенной выручки почти в 3 раза (до 1,9 млрд рублей) компания продемонстрировала валовую прибыль в размере 300 млн руб. Операционный убыток составил 734 млн руб. Однако отрицательная переоценка инвестиционной недвижимости в размере 6 млрд рублей, убыток от выбытия инвестиционной собственности и дочерних предприятий, значительные курсовые разницы и существенные финансовые расходы привели к тому, что отчетный чистый убыток увеличился более чем в 2,5 раза – до 12,2 млрд руб. В итоге собственный капитал ОПИНа за год снизился с 20,8 до 8,2 млрд рублей. Балансовая стоимость акции на конец 2015 года составляет 529 руб., а биржевая – около 200 рублей.
Отчетность вышла существенно хуже наших ожиданий в части переоценки инвестиционной собственности компании. Мы констатируем тот факт, что компания продолжает торговаться ниже стоимости портфеля своих проектов. Однако адекватность оценки инвестиционной собственности и риск отрицательных переоценок в будущем вызывает у нас серьезные вопросы. Отчасти ситуацию смягчает тот факт, что контролирующий акционер Группы гарантировал оказание необходимой финансовой поддержки в обозримом будущем.
Мы планируем вернуться к обновлению модели компании после выхода годового отчета за 2015 год и посещения Годового общего собрания акционеров, присвоив ей в настоящий момент статус «пересмотр». По нашему мнению, ОПИН продолжит оптимизацию своего земельного банка с целью сокращения расходов на его содержание; со своей стороны помимо финансирования текущих строительных проектов мы хотели бы видеть более активные действия компании по выкупу собственных акций с рынка в рамках модели управления акционерным капиталом. Бумаги ОПИНа продолжают оставаться одной из базовых инвестиций в наших портфелях акций «второго эшелона».
-
Посмотреть прогноз финансовых показателей
Вы можете ознакомиться с таблицей аналитических прогнозов и историей их изменений.
Комментарии 92
Елена Ланцевич
Здравствуйте! Нет, это не опечатки, чистая прибыль на одну акцию (EPS) действительно прогнозировалась больше 1000 каждый год. Однако после обновления отчетности за 2023 год, прогноз по EPS на 2024 год был понижен вдвое до 592 руб., прогнозы на последующие годы остались прежними.
Никита Кв
Спасибо большое за ответ!
Никита Кв
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. В пронозе на 2024, 2025, 2026, 2027 год прогнозировалась чистая прибыль на одну акцию (EPS) больше 1000 каждый год. Это не опечатки? Это в рублях? (В прикрепленной таблице "Прогноз финансовых показателей")
Посетитель
Артем Абалов
Посетитель
Елена Ланцевич
Гость
Елена Ланцевич
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Андрей Валухов
Роман Даянов
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Сергей Белый
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Сергей Белый
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Сергей Белый
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Юрий Девятников
Юрий Девятников
Артем Абалов
Юрий Девятников
Артем Абалов
Андрей Валухов
Сергей Белый
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Валентина Криштапович
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Артем Абалов
Валентина Криштапович
Елена Ланцевич
Исходя из той информации, которая сейчас имеется в нашем распоряжении (это отчетность по МСФО и годовой отчет), мы можем сделать вывод, что этот убыток действительно бумажный. Дать однозначный ответ, возможна ли переоценка в сторону повышения сейчас, мы не можем. Вместе с тем вопросов к компании у нас накопилось немало, в связи, с чем мы планируем поездку на Собрание акционеров, где собираемся задать эти вопросы лично.
Евгений Всеволожский
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Артем Абалов
Сергей Белый
Артем Абалов
Сергей Белый
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Екатерина Стрельцова
Артем Абалов
Дмитрий Попов
Андрей Валухов
Николай Николаев
Андрей Валухов
Спасибо за вопрос!В целях более точной оценки эмитентов мы стараемся отслеживать любую финансовую информацию. Однако неконсолидированная финансовая отчетность по РСБУ для девелоперов, в том числе и для ОПИНа, является слабо репрезентативной, поскольку почти не учитывает результаты дочерних компаний. А ведь у девелоперов чаще всего каждый новый проект реализуется отдельным зависимым юридическим лицом. Более подробно ознакомиться с нашим подходом к оценке девелоперов можно по ссылке http://arsagera.ru/info-blok/arsmedia_video-materialy_kompanii/education/kak_my_prognoziruem_ceny_akcij_stroitelnyh_kompanij/
Валерий Иванов
Андрей Валухов
Сергей Белый
Елена Ланцевич
По поводу земельного фонда ОПИНа, на наш взгляд, его стоимость оценена корректно. При этом надо сказать, что с мая 2011 года компания реализует стратегию, направленную на развитие имеющихся земельных активов, за счёт запуска девелоперских проектов, а также на продажу непрофильных участков. Мы, в свою очередь, прогнозируем доходность акций ОПИНа исходя из будущей стоимости проектов компании, которые на текущий момент, по нашему мнению, оцениваются низко.
Дмитрий Попов
Дмитрий Попов
Елена Ланцевич
Сергей Белый
Алексей Астапов
alex 1273
Илья Перцев
Вряд ли малую ликвидность можно винить в плохой динамике акций. Мы считаем, что это скорее связано с такими факторами:
1) Компания долгое время существовала без какой-либо стратегии развития. Был затяжной конфликт мажоритарных акционеров.
2) Огромный земельный банк не монетизировался. Активы, которые приносили хоть какой-то доход, распродавались. Однако, относительно недавно ситуация стала меняться в противоположную сторону. Уровень корпоративного управления вырос на порядок. Компания представила внятную стратегию развития, и более того, стала предпринимать конкретные шаги по ее реализации. Поэтому мы считаем, что скоро ситуация с курсовой динамикой должна сильно измениться.Если говорить о недавнем падении (с почти 650 до 530 рублей), то это, по всей видимости, связано с обязательной офертой и опасениями инвесторов, что вслед за этим может последовать принудительный выкуп акций. Однако мы специально пообщались с представителями компании, которые еще раз нас заверили, что никакого принудительного выкупа не планируется. Кроме того компания связывает свое будущее с публичностью, имеет четкую стратегию работы с инвесторами, предполагает проведение допэмиссию акций (в том числе зарубежом), что увеличит капитализацию и ликвидность обращающихся бумаг. Мы считаем, что текущие котировки и близко не отражают привлекательности компании. Для сравнения чистая стоимость активов в расчете на акцию составляет более 75 долларов.
Дмитрий Трефилов