Индекс Арсагеры -24,35% + 1,12%
Индекс МосБиржи 3114,15 -2,18%

Группа Компаний ПИК (PIKK)

Строительство, недвижимость

Итоги 2018г.: новые рекорды

727
Перейти к комментариям

Группа компаний ПИК раскрыла консолидированную отчетность и операционные результаты за 2018 г. Напомним, что при оценке строительных компаний мы не придаем слишком большого внимания международной отчетности в силу присущих ей специфических недостатков. В большей степени мы используем ее для общего контроля над выполнением строительной компанией ряда показателей (объемы строительства, объемы передачи жилья, величина долга и т.д.). Напоминаем, что именно стоимость портфеля проектов лежит в основе наших оценок привлекательности акций строительных компаний.

Ключевые показатели ПАО «ГК ПИК», (PIKK) (PIKK), 2018

Помимо этого Группа применила положения МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями», обязательного для применения для годовых периодов, начинающихся 1 января 2018 года. Данный стандарт заменяет ранее действовавшие стандарты МСФО (IAS) 18 «Выручка» и (IAS) 11 «Договоры на строительство» и устанавливает подход к определению, как и когда определять доходы от договоров с клиентами. Реализация объектов недвижимости в многоквартирных жилых комплексах осуществляется в соответствии с новыми требованиями ФЗ №214-ФЗ, по которым застройщик имеет право на получение полной суммы вознаграждения, обещанного по договору в случае, если строительство объекта осуществляется без нарушений условий ДДУ, и в котором покупателю прямо не предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Согласно МСФО (IFRS) 15 по таким ДДУ признание застройщиком выручки осуществляется «с течением времени». По такому же методу будут признаваться договоры купли-продажи объектов недвижимости без права выхода из договора.

На дату перехода ДДУ, зарегистрированные до 1 января 2017 года Группа относила к расторжимым и продолжила признавать по ним выручку «в момент времени». Однако, во втором полугодии, в связи с появлением в судебной практике мнения, что такие договоры также являлись нерасторжимыми, Группа пересмотрела подход и дополнительно признала выручку по ним в соответствии с процентом завершенности объекта.

На дату первоначального применения стандарта, 1 января 2018 года, Группа рассчитала кумулятивный эффект и учла его в составе нераспределенной прибыли. Соответственно, сравнительная информация за 2017 год не пересчитывалась, и раскрывается, как и ранее, в соответствии с требованиями стандартов МСФО (IAS) 18 «Выручка» и МСФО (IAS) 11 «Строительные контракты». В этой связи объективное сопоставление выручки и прибыли с аналогичным периодом прошлого года представляется невозможным.

В отчетном периоде продажи жилья увеличились на 5.5% до 1 941 тыс. кв. м. Основной объем продаж приходится на Москву и составляет 955 тыс. кв. м. Средние расчетные цены за квадратный метр в отчетном году выросли на 5.1%. В итоге сумма денежных средств по заключенным договорам составила 211 млрд руб. Фактический объем поступления денежных средств в отчетном периоде увеличился на 20.4% до 245 млрд руб.

Согласно данным отчетности, общая выручка компании составила 245.8 млрд руб., а доходы девелоперского сегмента – 236 млрд руб. На операционном уровне была зафиксирована прибыль в 37.5 млрд руб.

Долговая нагрузка компании осталась на прошлогоднем уровне около 60 млрд руб., при этом финансовые расходы снизились на 14% до 10 млрд руб. на фоне снижения стоимости обслуживания долга. Отметим, что в августе прошлого года Группа произвела полное досрочное погашение трех выпусков облигаций в размере 9,3 млрд руб. Финансовые доходы выросли до 6.5 млрд руб. (+16.7%) в связи с увеличением объема денежных средств.

Помимо этого в составе финансовых статей компания признала расход в размере 5.4 млрд руб. по значительному компоненту финансирования по договорам с покупателями. Если сроки оплаты, согласованные сторонами договора (явно или неявно), предоставляют либо клиенту, либо поставщику значительную финансовую выгоду, то вышеупомянутый МСФО (IFRS) 15 требует, чтобы цена сделки корректировалась с учетом этого «компонента финансирования». Вероятно, компания предоставляла выгоду клиентам, например, путем предоставления рассрочек за приобретаемые объекты недвижимости.

В итоге чистая прибыль компании увеличилась более чем в 8 раз – до 21.3 млрд рублей.

Среди прочих моментов отметим, что по состоянию на конец 2018 г. общий портфель непроданных площадей компании составил 10.9 млн кв. м. Рыночная стоимость портфеля проектов компании достигла 269.5 млрд руб.

На текущий год ГК «ПИК» планирует сохранить позицию лидера на рынке доступного жилья и прогнозирует поддержание основных операционных показателей на рекордных уровнях 2018 г.: реализация жилья в объеме 1.7-1.9 млн кв. м. и получение общего объема поступления денежных средств в размере 200-220 млрд руб.

Помимо этого, отметим, что, начиная с 2017, в компании действует новая дивидендная политика. Согласно ее положениям на дивиденды планируется направлять не менее 30% чистого потока денежных средств от операционной деятельности; при этом, дивиденды предполагается выплачивать два раза в год. При этом по итогам 2017 года компания выплатила 15 млрд рублей или почти 60% чистого денежного потока от операционной деятельности, рассчитанного в соответствии с МСФО. Мы оцениваем выплаты за 2018 консервативно – в 30% от операционного денежного потока, что составляет 9.33 млрд рублей или 14.1 рубля на акцию.

По итогам вышедшей отчетности мы понизили прогноз финансовых показателей в части отражения более скромных объемов продаж в будущем, а также приняли консервативную оценку по дивидендам, что привело к снижению потенциальной доходности акций компании.

Изменение ключевых прогнозных показателей ПАО «ГК ПИК», (PIKK) (PIKK), 2018

В настоящий момент бумаги Группы торгуются с P/BV 2018 около 3.6 и в число наших приоритетов не входят. В секторе строительства жилья мы отдаем предпочтение акциям Группы ЛСР.

___________________________________________

 

Подробнее о выборе акций, расчете потенциальной доходности и принципах формирования и управления портфелем читайте в книге «Заметки в инвестировании»

 

Комментарии 31

Для того, чтобы оставить комментарий к публикации, а также иметь возможность отвечать на комментарии других пользователей, необходимо

  • Никита Кв

    Никита Кв

    Здравствуйте! У Вас по-моему ошибка! В прикрепленной хл таблице "Прогноз финансовых показателей". Вы туда по-моему поставили финансовые показатели Инграда вместо Пика

    • Анастасия Таганова

      Анастасия Таганова

      Здравствуйте! У Вас по-моему ошибка! В прикрепленной хл таблице "Прогноз финансовых показателей". Вы туда по-моему поставили финансовые показатели Инграда вместо Пика

      Добрый день! Благодарим Вас за замечание. Действительно, в файле была ошибка. Исправили.

  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Компания кажется нам дорогой на фоне аналогов, особенно, Группы ЛСР. Отсюда и наше отношение к бумагам ГК ПИК
  • Сергей Трунов

    Сергей Трунов

    Добрый день. Анализ положительный, вы ожидаете и увеличение финпоказателей и увеличение дивидендов, P/BV 2021 около 2. Почему компания не входит в число ваших приоритетов?
  • Андрей Валухов

    Андрей Валухов

    не кусаете локти, что продали на уровне 130 рублей или около того? и чем объясняется то, что аэрофлот после столь мощного роста за текущий год все еще входит в ваш портфель? Это попытка усвоить урок Пика или что-то еще?
    Добрый день. На момент полной продажи из наших портфелей в ноябре 2014 года акции ПИКа, по нашим оценкам, не обладали высокой потенциальной доходностью. Сейчас, по нашим расчетам, бумаги Аэрофлота обладают достаточно высокой потенциальной доходностью. Стоит отметить, что динамика акций ПИКа после продажи из портфелей сопоставима с динамикой стоимости пая.
  • Алексей Степанов

    Алексей Степанов

    не кусаете локти, что продали на уровне 130 рублей или около того? и чем объясняется то, что аэрофлот после столь мощного роста за текущий год все еще входит в ваш портфель? Это попытка усвоить урок Пика или что-то еще?
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Спасибо, исправили!
  • Дмитрий Попов

    Дмитрий Попов

    Опечатка в таблице с указанием отчетного периода 2014
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Антон, мы, к сожалению, не в курсе замыслов г-на Гордеева и не можем делать ставку на то, какие намерения относительно своей доли у него есть или будут. А вот то, что рыночная цена акций компании начинает отрываться от собственного капитала компании (причем, будущего), реально настораживает. Мы не инсайдеры и оперируем только экономической целесообразностью покупки активов, исходя из их текущих цен и будущих выгод.
  • Антон Калиничев

    Антон Калиничев

    Ну вот, появилась информация о том, что Сергей Гордеев увеличил долю в акционерном капитале Группы Компаний ПИК на 5%, с 19,9% до 24,9%. Купил, видимо, с рынка. Этим и объясняется рост бумаги. Будет ли он и дальше увеличивать свою долю - вот в чём вопрос. А вообще, я так понимаю, что это позитивная новость для компании, если крупнейший акционер увеличивает свою долю?
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Да, Сергей, продали все. Это произошло буквально на днях. Вы сможете узнать об этом из нашего следующего видеоотчета по фондам.
  • Сергей Белый

    Сергей Белый

    Артем, спасибо за ответ. Меня, честно говоря, тоже удивила ситуация, когда стоимость акций сравнялась с "реальной" стоимостью. И тоже подумываю о продаже до 5 ноября - отсечки для выплаты дивидендов. А вы продали все свои акции? В ваших последних отчетах еще не было информации о продаже...
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Сергей, оценщик оценивает проекты компании на текущую дату, закладывая свои предпосылки. Мы же прогнозируем стоимость портфеля проектов на годы вперед исходя из своих базовых установок. Отсюда - серьезная разница между нашими цифрами. Другое дело, что последний рост курсовой стоимости акций компании привел к тому, что бумаги стали оцениваться по нашему расчетному балансу (P/BV=1), что для строителей является эталонным значением, а в современных российски условиях - чем-то из ряда вон выходящим. Дальнейшие надежды акционеров могут быть связаны со способностью компании существенно увеличить ROE своей деятельности. Мы со своей стороны не видим факторов, которые обусловили бы подобное развитие событий. По этой причине мы продали акции ПИКа на текущих ценовых уровнях.
  • Сергей Белый

    Сергей Белый

    В вашей заметке от 28 апреля вы пишете “Мы считаем, что у компании есть существенный потенциал для кратного роста стоимости проектов”. Подскажите, пожалуйста, с чем вы связываете этот возможный рост стоимости проектов компании? Считаете ли вы, что последний отчет оценщика все еще недооценивает текущий портфель проектов?
  • Артем Абалов

    Артем Абалов

    Сергей, если не брать в расчет возможное участие в скупке акций ПИКа структур, близких к мажоритарному акционеру (а достоверных сведений об этом у нас нет), можно согласиться с Николаем: основная причина - трансформирующаяся на наших глазах модель управления акционерным капиталом компании (МУАК). Начало выплаты дивидендов (причем досрочно, не дожидаясь окончания года) - признак перехода акций ПИКа в новую лигу, где люди чтят эмитентов не только за будущие отдаленные выгоды, но и за текущее распределение прибыли среди акционеров.
  • Николай Николаев

    Николай Николаев

    Добрый день. С чем, по-вашему, связан недавний ощутимый рост стоимости акций компании ПИК ?
    Не являюсь сотрудником Арсагеры, тем не менее, рост стоимости акций ПИК связан с представлением группой новой стратегии развития компании, а также ожиданием выплаты дивидендов за несколько лет.
  • Сергей Белый

    Сергей Белый

    Добрый день. С чем, по-вашему, связан недавний ощутимый рост стоимости акций компании ПИК ?
  • Елена Ланцевич

    Елена Ланцевич

    Скорей всего нет. Любое увеличение лимитов по ПИКу может быть проведено в рамках инвестиционной декларации. Если мы решим сохранить свою долю, то пойдем на вторичный рынок, так как участвовать в допэмиссии по такой цене (не может быть проведена ниже номинала) смысла нет.
  • Сергей Белый

    Сергей Белый

    А вы воспользуетесь своим преимущественным правом?
  • Елена Ланцевич

    Елена Ланцевич

    Максим, мы прогнозируем доходность акций ПИКа исходя из будущей рыночной стоимости его проектов. По нашему мнению, сейчас они оцениваются низко, и рано или поздно этот факт будет отыгран рынком. Что касается сроков, то нам сложно сказать, когда это произойдет через год, три или более. Решение акционеров относительно допэмиссии не означает, что размещение будет проведено при текущих рыночных условиях и будет проведено вообще. Сейчас, это пока один из возможных способов решения долговых проблем для компании, которым, если потребуется, она сможет воспользоваться. В любом случае допэмиссия не может быть проведена ниже номинала, который составит 62,5 рублей. А, что касается доли, то по закону «Об акционерных обществах» у Вас есть право свою долю сохранить, используя преимущественное право. Любое инвестирование в акции следует рассматривать, как вложение в бизнес, а допэмиссию, как составную часть модели управления капиталом компании. Наши расчеты показывают, что при текущих ценах она совершенно невыгодна и мы, как акционеры, хотели бы, чтобы компания решала свои долговые проблемы за счёт поступления денежных средств от операционной деятельности и от реализации непрофильных проектов.
  • Максим Стрельцов

    Максим Стрельцов

    Добрый день! На наш взгляд, допэмиссия при текущих ценах совершенно невыгодна. Мы прогнозируем доходность акций ПИКа исходя из будущей стоимости проектов компании, которые на текущий момент, по нашему мнению, оцениваются низко. Иными словами, сейчас, проведение допэмиссии по текущим ценам или даже несколько выше означает размытие будущей балансовой стоимости акций и, как следствие, снижение потенциальной доходности. Мы предпочли бы, чтобы компания решала свои долговые проблемы за счёт поступления денежных средств от операционной деятельности и от реализации второстепенных проектов.
    Покупал акции Пик когда цены были еще близки к 120, потом 100, потом 90, 80, думал куда же ниже. И вот, пожалуйста, меня как миноритария опять развели - объявили допэмиссию в текущих рыночных условиях. Вот и задумываюсь теперь о целессообразности инвестировать в акции, будучи миноритарием. Что ждать от ПИКа и насколько я увяз теперь в этих бумагах (3-5 лет)?
  • Елена Ланцевич

    Елена Ланцевич

    Добрый день! На наш взгляд, допэмиссия при текущих ценах совершенно невыгодна. Мы прогнозируем доходность акций ПИКа исходя из будущей стоимости проектов компании, которые на текущий момент, по нашему мнению, оцениваются низко. Иными словами, сейчас, проведение допэмиссии по текущим ценам или даже несколько выше означает размытие будущей балансовой стоимости акций и, как следствие, снижение потенциальной доходности. Мы предпочли бы, чтобы компания решала свои долговые проблемы за счёт поступления денежных средств от операционной деятельности и от реализации второстепенных проектов.
  • Дмитрий Трефилов

    Дмитрий Трефилов

    Добрый день! Как скажется допэмиссия, если она состоится, на оценке компании ПИК, по Вашему мнению?
  • Сергей Тишин

    Сергей Тишин

    Не очень понял: 1. Каким образом собственный капитал в 2012 г. может получиться по прогнозам Арсагеры в размере более 94 миллиарда рублей, если еще в 2011 году он был равен, примерно, нулю? http://arsagera.ru/analitika/fondovyj_rynok_rossii/emitenty/pik/ http://media.pik-group.ru/attach/2000/2334/RUS%20FS%20fina_sec_new1338887217.pdf 2. Не ясно, в чем привлекательность данной компании, и ЧТО ПОКУПАЮТ ее инвесторы, если запасы (еще нераспроданные квартиры, на которые ссылаются аналитики Арсагеры) вместе с другими текущими активами составляют в сумме 92 мрд рублей, а краткосрочных обязательств у ПИКа на 99 мрд рублей (не говоря уже о долгосрочных, которых насчитывается еще на 29 мрд)? 3. Арсагера рекомендовала покупать ПИК еще год назад (как минимум). В то время собственный капитал ПИКа был вообще отрицательным (при наличии все того же превышения обязательств перед имеющимися в наличии у компании активами (в т.ч. и нераспроданные квартиры), при этом компания продолжала демонстрировать по результатам года не прибыль, а убытки?
    Напомню Вам, что в соответствии со стандартами МСФО переоценку объектов жилой недвижимости (в отличие от коммерческой) строительная компания может производить по своему усмотрению, для чего должен приглашаться оценщик. Мы считаем собственный капитал строительных компаний исходя из справедливой, по нашему мнению, стоимости активов компании. Тот факт, что СК из нуля становиться равен 94 млрд. рублей отражает наше мнение о том, что стоимость активов компании, которую Вы видите в балансе, является заниженной. Т.е. мы считаем, что в ближайшие годы оценщик поднимет свою оценку стоимости активов до нашей. Тот факт, что за год СК ПИКа из отрицательного стал нулевым (кстати, благодаря, в том числе, переоценке активов) лишь подтверждает правильность нашего мнения о том, что стоимость оценки активов компании по оценщику является заниженной и в ближайшее время будет подниматься. Т.е. мы с самого начала считали, что СК ПИКа, который Вы видите в балансе компании на самом деле не отрицательный, а положительный. Более подробно о том, как мы оцениваем строительные компании Вы можете узнать, посмотрев наш ролик «Как мы прогнозируем цены акций строительных компаний».
  • Дмитрий Попов

    Дмитрий Попов

    Не поленился и специально нашел книгу основоположника фундаментального анализа Грэма. Цитирую: "Для промышленных компаний текущие активы должны как минимум в два раза превышать текущие обязательства, т.е. значение этого коэффициента должно равняться 2"
  • Дмитрий Попов

    Дмитрий Попов

    Не очень понял: 1. Каким образом собственный капитал в 2012 г. может получиться по прогнозам Арсагеры в размере более 94 миллиарда рублей, если еще в 2011 году он был равен, примерно, нулю? http://arsagera.ru/analitika/fondovyj_rynok_rossii/emitenty/pik/ http://media.pik-group.ru/attach/2000/2334/RUS%20FS%20fina_sec_new1338887217.pdf 2. Не ясно, в чем привлекательность данной компании, и ЧТО ПОКУПАЮТ ее инвесторы, если запасы (еще нераспроданные квартиры, на которые ссылаются аналитики Арсагеры) вместе с другими текущими активами составляют в сумме 92 мрд рублей, а краткосрочных обязательств у ПИКа на 99 мрд рублей (не говоря уже о долгосрочных, которых насчитывается еще на 29 мрд)? 3. Арсагера рекомендовала покупать ПИК еще год назад (как минимум). В то время собственный капитал ПИКа был вообще отрицательным (при наличии все того же превышения обязательств перед имеющимися в наличии у компании активами (в т.ч. и нераспроданные квартиры), при этом компания продолжала демонстрировать по результатам года не прибыль, а убытки?
  • alex 1273

    alex 1273

    Как относитесь к их проекту с ГК "Мортон"?
  • Сергей Тишин

    Сергей Тишин

    ПИК показал неплохой рост продаж в 1 квартале? Как это скажется на оценке? Из Вашего ролика следует, что выручка это не показатель стоимости. Но рост продаж говорит о спросе на недвижимость. А спрос может привести росту. Хотелось бы узнать Ваше мнение.
    По нашим исследованиям рыночная стоимость строительных компаний в среднесрочной перспективе стремится к рыночной стоимости их чистых активов. Поэтому основным показателем при оценке строителей у нас является P/BV. Мы конечно же смотрим на динамику объема продаж и на денежные потоки компаний (чтобы понять как они будут обслуживать и погашать свои долги), но основным показателем при определении инвестиционной привлекательности строителей является именно величина их чистых активов.
  • Сергей Тишин

    Сергей Тишин

    Для оценки деятельности девелоперов и оценки земли. необходимо учитывать планируемую инфраструктуру и будущие гос программы, что в некоторых случаях увеличивают стоимость земли в 10-ки раз. Как Вы учитываете этот фактор
    В настоящий момент мы смотрим на текущую рыночную стоимость земельных участков и строящихся объектов и видим огромный потенциал для роста котировок компании (даже без учета возможных улучшений инфраструктуры).
  • С. Г.О.

    С. Г.О.

    ПИК показал неплохой рост продаж в 1 квартале? Как это скажется на оценке? Из Вашего ролика следует, что выручка это не показатель стоимости. Но рост продаж говорит о спросе на недвижимость. А спрос может привести росту. Хотелось бы узнать Ваше мнение.
  • alex 1273

    alex 1273

    Для оценки деятельности девелоперов и оценки земли. необходимо учитывать планируемую инфраструктуру и будущие гос программы, что в некоторых случаях увеличивают стоимость земли в 10-ки раз. Как Вы учитываете этот фактор
Елена Ланцевич

Елена Ланцевич

ведущий аналитик по акциям

Раздел «Компания в лицах»