Тел. (812) 313-05-30
194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru
Мы начинаем аналитическое покрытие акций ГК Самолет – одного из ведущих российских девелоперов, специализирующихся на комплексном освоении территорий.
В настоящий момент по объему текущего строительства (1,4 млн кв. м.) ГК Самолет занимает 4-е место в России (источник: рейтинг Единого ресурса застройщиков).
Согласно отчету об оценке справедливой стоимости активов группы, подготовленной компанией Cushman&Wakefield, стоимость портфеля проектов составляет 307,5 млрд руб., большую часть которой (260,5 млрд руб.) составляет земельный банк, насчитывающий 20,0 млн кв. м. Это позволяет считать земельный банк компании крупнейшим в стране.
В освоении территорий компания делает ставку на партнерства и совместные предприятия с собственниками земельных участков. Особенностью компании является внушительный штат сотрудников в сфере приобретения земель, проектирования и получения разрешений, управления проектами, закупок и продаж на фоне отсутствия основных средств в строительстве и аутсорсинге строительной рабочей силы.
В конце 2020 года на Московской бирже было размещено 5% уставного капитала компании по цене 950 руб. При этом половина из размещенных акций представляли собой новые бумаги, выручка от продажи которых компания планировала направить на приобретение новых участков и финансирование строительства уже входящих в портфель проектов. Как ожидается, со временем на рынке планируется размещать акции уже существующих выпусков с целью увеличить долю бумаг в свободном обращении.
В компании действует дивидендная политика, утвержденная в прошлом году. Согласно ее положениям, при соотношении чистый долг/скорр. EBITDA<1 на дивиденды направляется не менее 50% чистой прибыли, при этом минимальный дивидендный платеж составляет 5 млрд руб.
Перейдем к анализу результатов за 2020 г.
В отчетном периоде денежные поступления от продаж жилой недвижимости увеличились на 18,1% до 56,2 млрд руб., а объем продаж составил 462 тыс. кв. м. Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств выросла на 8 п.п. до 73%. Рост средней цены реализации составил 21,5%. В итоге общая выручка компании выросла на 17,7% до 60,2 млрд руб.
Рентабельность по валовой прибыли выросла за год с19,3% до 25,6%. Коммерческие и управленческие расходы показали более скромную динамику, прибавив всего 7,6%. Среди прочих расходов отметим также единовременный доход в 2,0 млрд руб., отраженный в отчетности за 2019 г. в качестве выгоды от создания совместного предприятия. В результате операционная прибыль компании составила 8,6 млрд руб., увеличившись почти на три четверти.
Долговая нагрузка компании возросла за год более чем вдвое до 33,2 млрд руб., а ее обслуживание обошлось компании в 2,1 млрд руб.
В итоге компания смогла заработать прибыль в размере 3,2 млрд руб. против символического убытка годом ранее.
Мы ожидаем в ближайшие годы дальнейшего роста финансовых показателей компании, что позволит ей формировать дивидендную историю, а также сокращать довольно внушительный долг.
Ниже приводится таблица с прогнозами ключевых показателей компании за 2021 г.
* - скорректированный собственный капитал на акцию, рассчитанный с учетом переоценки рыночной стоимости портфеля проектов
В настоящий момент акции компании торгуются с P/BV скор. 2021 около 1,7 и входят в состав наших диверсифицированных портфелей акций «второго эшелона».
___________________________________________
|
|
Подробнее о выборе акций, расчете потенциальной доходности и принципах формирования и управления портфелем читайте в книге «Заметки в инвестировании»
|
Добрый день! Да, мультипликатор P/BV в строительных компаниях рассчитывается нами исходя из рыночной стоимости портфеля проектов. Потенциальная доходность 43,2% получается при P/BV=2 на сроке выхода акций компании в область биссектрисы Арсагеры. Мы учитываем в своих расчетах как многократное увеличение прибыли компании, так и существенный рост рыночной стоимости проектов в ближайшие годы. Напомним, что справедливый показатель P/BV оценивается нами исходя из соотношения ROE/r на момент выхода акций компании в область биссектрисы Арсагеры, и он не всегда равен 1.
P\B 3.3 - это ведь с учетом настоящей рыночной цены портфеля? Почему при таком высоком мультипликаторе потенциальная доходность 43.2%? Обычно Арсагера оценивает справедливой стоимость акций при показателе P\B = 1.
Стандарты МСФО предусматривают отражение непризнанной в себестоимости реализации величины земельных участков в составе баланса по статье «запасы» по наименьшей из двух величин: фактической стоимости приобретения или возможной цене их реализации. Таким образом, строительные компании не могут отразить портфель своих проектов в виде строящейся недвижимости должным образом по рыночной цене до момента признания по ним фактически получаемой выручки от реализации квартир. По этой причине основное внимание мы уделяем не самой отчетности девелоперских компаний, а отчету оценщика, в рамках которого все проекты (в т. ч., земельный банк) отражаются с учетом их рыночной стоимости.
Подскажите, пожалуйста, стоимость земельного банка как-то отражена в балансе?